令人眼花缭乱的2017年要过去了。2017年,房地产市场经历了和此前几轮周期几乎同样的前半程。
一线城市调控后成交量急剧萎缩,资金和热点向三四线城市涌动,随后迎来全面的调控升级。与此同时,住宅销售面积与销售金额再创历史新高,使得土地市场在调控背景下火热依旧。机构数据显示,2017年50大城市卖地3.33万亿元。
然而,和此前几次周期不一样的是,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的新定位引导下,长效机制开始逐渐落地,在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域,房地场市场的供给侧结构性改革不断推进。
时隔二十年重上日程的住房制度改革,所尝试构建的完全产权的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系的三元供应模式,也让一些研究机构喊出“2017年是1998年以来楼市长周期终结点”的预判。
政策导向的改变,使得从2017年下半年开始,一些巨头房企开始向租赁市场发力,一些则着力降低自身杠杆率,而中小房企则从年底开始频繁使用“合作”“谨慎”等措辞对外发声。企业联合拿地情况增多,部分地区也有土地流拍,房地产市场的新一轮调整周期似乎如约而至。
进入2018年,房地产市场是否会延续此前的周期轮动,还是进入到政府介入深化、住房居住属性强化、居民选择多元化的“新时代”,还未可知。
销售新高峰
2017年,房地产市场多项数据再创新高。
土地市场层面,根据国家统计局数据,2017年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%。预计2017年将实现四年来首次土地供应同比正增长。
销售层面,尽管多项指标创下新高,但在严格的调控背景下,增速较往年明显下降。
据链家研究院发布的2018年中国房地产市场展望报告,2017年全国房地产销售额将再达16万亿元,创下历史新高。新建商品住宅销售面积在前11月达到12.6亿平方米,同比增加5.4%;销售金额为9.58万亿元,同比增长9.9%,销售均价则同比增长4.3%,增速相比去年都出现明显放缓。
该报告称,2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易量比2016年有明显下滑,三四线城市集中发力是2017年全国新房市场的主要推动力。
调控影响下,二手房的销售数据下滑明显。2017年全国二手房销售达到386万套,比去年下降23.8%。二手房销售额达到5.8万亿元,比去年下降13.3%。
2017年房地产市场的另一个显著特点是行业集中度进一步提升,不同城市间的分化加剧。此外,地域集中度也有所提升,城市群成为城市化发展的新载体,核心城市群的市场重要性提高。
同策研究院的报告显示,长三角、珠三角和京津冀三大经济圈的8个省份,区域商品住宅销售金额占比已达到全国的49.4%。根据链家数据,三大城市圈的20个城市,与成都、重庆、武汉、长沙、合肥、南京六大核心城市,二手房成交总额为3.94万亿元,占全国的68%;二手房成交量188万套,占全国的48.4%,
房改新任务
长效机制的落地与住房制度改革的推进,被认为是2017年房地产市场最重要的变化。
2014年3月,中央出台《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,首次提出,“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”
对比2016年末和2017年末的中央经济工作会议公报,可以发现中央对长效机制的表述发生变化,从“研究建立”转变为“完善促进”。这也意味着长效机制,开始从理论走向实践。
2017年,各类供给侧的房地产新政频繁推出。
租赁市场改革持续加速,部分城市推出租赁住宅用地,“租售同权”走向落地。集体建设用地建设租赁住房试点铺开,北京、上海等地均提出了数十万套的租赁住房供给计划。同时,严格限制住房商品流通属性的“共有产权住房”在北京推出,住房制度改革被认为开始触及“住房的商品属性”。
链家研究院院长杨现领认为,长效机制的建立,本质上是为了调节房地产市场的潜在供给和预期需求,改变房地产市场供给弹性远小于需求弹性的现状。
在2017年的全国住房城乡建设工作会议工作部署中,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,被置于首要位置。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道记者表示,房地产市场的主要矛盾,已经从解决住房资源短缺问题转变为提升住房市场质量问题,但相应的住房制度建设并未匹配。住房制度改革,有民生层面实现“住有所居”,经济层面促进楼市健康发展,产业层面发挥好房地产对新兴产业的载体作用三个方面的重点任务。
在实际操作中,租赁市场被运作为多主体供应、多渠道保障的试验田。
8月底,武汉组建第一批5家国有住房租赁平台时,部分企业自持的地块内有厂区也被许可,审批后改建为租赁住房。12月初,北京市住建委表示,为了拓宽房源渠道,鼓励国有企业利用自有用地建设保障房。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,未来租赁住房将成为保障房的重要组成部分,因此不排除政策鼓励的利用企业自有用地建设范围扩容到租赁住房的可能。从各地的实际情况来看,已有部分地区的产业园区出现了类似情况。
胡景晖认为,目前租赁市场仍存在盈利模式难解的问题。政策落地需要更多实质性的扶持措施,比如税收减免、财政补贴等。同时,还要加快集体建设用地建设租赁住房的探索和试验进程。
在房地产市场供给侧结构性改革思路逐渐清晰,成效逐渐显现的同时,作为过去房地产市场调控主力的需求端政策,同样在2017年迎来了新的变化。
中原地产研究中心统计数据显示,截至12月25日,2017年全国各城市和部门发布的各类调控政策超过260次。从限购、限价到限商、限售,热点城市经历了不断加码的调控历程。
其中,北京为代表的“限售”政策被认为是此轮需求调控的最大特点。所谓限售,就是要求购房者新购房源后,强制要求持有一段时间后才能上市销售。
中原地产分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者,目前各地限售政策一般要求取得不动产证后2-3年内不得销售。这些城市新房交易基本以期房为主,所以实际上这些房源需要3-5年才可出售。
“这事实上就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”在张大伟看来,这代表着需求端的调控政策正在从事后调控为主,向预期管理为主转变。
争议新周期
多位受访者均表示,2015年开始的以“去库存”为核心的宽松政策,正逐渐被“去杠杆”“控房价”为主要目的的新一轮调控政策所取代。
在过去的10年间,调控政策与信贷、货币政策,被认为是房地产周期性波动的最重要影响因素。但随着“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”写进十九大报告,业界对未来周期的判断,也出现不同意见。
其中一种观点认为,受城镇化进入后半程、人口红利减退、整体供应过剩等因素影响,房地产市场可能已经“大周期”见顶,将进入低速增长,甚至负增长阶段。随着“房住不炒”定位开始成为政策出发点,调控政策还承担着为长效机制相关金融、土地、税收制度的改革争取时间的任务。
新城集团高级副总裁欧阳捷表示,一方面,调控需要为长效机制的落地争取时间;另一方面,调控周期的轮动效应正在失去其现实基础。一二线城市核心区已无地可供,摊大饼的发展模式也难持续,土地供应减少、土地价格走高成为趋势,需调控政策长期维持供需紧平衡。随着城镇化进入后半段,三四线城市和县城的人口吸引力下滑,房地产市场的增量蛋糕将逐渐变小。
中国指数研究院展望2018年房地产趋势称,预计2018年是本轮房地产周期的调整期,或将出现成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长的市场趋势。
尽管对中长期的周期存在不同认识,但多位业内人士均向21世纪经济报道记者表示,2018年将会进入房地产市场调整期。
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（原标题：楼市迎来新房改首年：长效机制从理论进入实践）
