日前，首开股份（600376.SH）公布了2020年度业绩报告。难得可贵的是，首开股份2020年营收虽然略有下降，但归母净利润却实现了两位数的增长。不过，首开股份盈利指标并非都很出色，受成本上升影响，毛利率出现了回落。同时，由于“三道红线”全部踩中，未来在降杠杆方面也面临考验。
高地价拖累毛利率
虽然签约金额保持增长，但由于受到成本上升影响，毛利率出现回落。
根据首开股份2020年度财报数据显示，2020年，首开股份实现合约销售额1074.6亿元，同比增长6.0%；合约销售面积381.6万平方米，同比下降7.3%。其中，北京地区销售面积为129.9万平方米，占总销售面积的34.0%；京外地区销售面积为251.6万平方米，占总销售面积的66.0%，较2019年上升了1.4个百分点。
在克而瑞销售排行榜单中，2020年度首开股份以1015.0亿元的销售额（全口径），在全行业排名中位列第42位，较2019年度的39位下滑了3个名次。
或许是因为2020年的增速不是太明显，首开股份在确定2021年销售目标时，表现得非常克制。其对外表示，根据主要发展目标，2021年公司全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元，计划销售面积400万平方米。
相较于规模的增长，首开股份的盈利质量并未跟上。年报数据显示，2020年度，北京以外地区营业成本高达224.8亿元，同比增幅为40.7%。而北京以外地区毛利率仅为18.4%，纵然北京地区毛利率高达42.9%，但受其拖累，整体毛利率为27.7%，已下探至近年来的均值水平之下。
亿翰智库认为，京外较高的营业成本与首开股份早些年大手笔拿地有着极大的关系。例如，2011年首开于福州获取的香开新城项目，拿地溢价率为27.07%，平均楼面价为6807元/平方米，2020结转均价仅为4430元/平方米；2014年与广州获取的天宸原著项目，溢价率达40.55%，平均楼面价为16866元/平方米，2020结转均价仅为10014元/平方米。
当然，未来随着高价地不断被消化，预计首开股份收入和盈利指标或将逐渐恢复。但这需要时日。
三道红线全踩
从去年四季度以来，首开股份也在忙于“降档”，只是效果欠佳，目前仍旧三道红线全部踩中，属于“红档”房企，未来有息负债规模不得增加。
数据显示，虽然首开股份2020年短期有息负债增速平稳，但扣除受限货币资金及受监管的预售房款之后，其现金短债比仅为0.89，小于1倍的最低标准。另外，净负债率为178.56%，剔除预收账款的资产负债率为74.83%，“三道红线”均未达标，属于“红档”房企。在“三道红线”政策下，首开股份将不能新增有息负债，这在一定程度上不利于其规模扩张。
其实，首开股份也曾为“降档”做过努力。在2020年，首开股份经营性现金流入56亿元，较2019年大幅增长229.41%；在手现金达到356亿元，同比增长41%。同时，期末净负债率为180%，较2019年同期下降了20百分点；扣预资产负债率和现金短债比较2019年同期基本持平，没有进一步变差。
不过，首开股份新增融资额金额规模委实不小，这在很大程度上抵消了其在“降档”方面的努力。报告期内，首开股份累计新增融资共计523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增融资规模108.32亿元。
总体来看，2020年，首开股份有息负债以长期借款为主，长期有息负债1079.3亿（以长期借款与应付债券之和计算），较2019年同比增长10.3%；短期有息负债259.5亿（以短期借款与一年内到期的非流动负债之和计算），较2019年基本持平。
虽然首开股份凭借国资背景，融资成本一直保持低位水平，但受限于“三道红线”，在降杠杆与发展之间，首开股份需要作出选择。2020年其融资成本为5.27%，有利于企业未来的发展。但“三道红线”指标均触线将限制未来首开股份的有息负债增速，降杠杆或是接下来首开股份的首要目标。
多长时间能够完成“降档”任务？中金公司给出的判断是：未来3年有望逐步实现“三道红线”指标达标。
投资已现降速迹象
而实际上，受“三道红线”限制，首开股份在投资方面不得不再次踩下“刹车”。
公开数据显示，2020年，首开股份新增土地21宗，规划计容建筑面积344.9万平方米，京内占比28.3%，京外占比71.7%。其实，首开股份在积极拓展京外土地储备布局的同时，拿地力度并不强，2020年的投销比为0.9。
此外，在2020年度，首开股份土地储备总建筑面积为3495.6万平方米，较2019年同期仅增长2.29%。
在拿地方式上，首开股份通过招拍挂、股权收购及联合拿地等多元化方式获取土地储备。一方面，能够降低市场进入难度，有助于首开拓展京外市场，扩大规模；另一方面，股权收购等方式能够有效降低拿地成本，在经历过高溢价拿地，利润空间承压的情况下，多元化拿地显得更为务实。
（原标题：首开股份：成本上升拖累毛利率，三道红线全部踩中 ）
