当下，中国住宅租赁市场的政策利好一波接一波，已有多个城市出台具体的实施方案，大力发展租赁市场。房企、房产中介、品牌运营商、国企等也纷纷布局租赁市场，长租公寓似乎又站在了风口上。
那么，中国长租公寓现状如何，未来又会出现何种发展模式？本文通过对比美国长租公寓的发展经验为中国长租公寓发展提供模式借鉴。
工业化、城市化、租房化，3个关键词概括了美国长租公寓发展的逻辑。美国公寓行业发展较早，也相当成熟，从前期的策划、投资、开发、销售和运营管理，都值得中国的公寓运营商去借鉴经验。
一、美国长租公寓发展历程
美国长租公寓行业发展历程，大家要记住3个关键词，工业化、城市化、租房化，其概括了美国长租公寓行业发展的整个逻辑和历程。
1.工业化、城市化、租房化
首先是工业化，19世纪70年代到20世纪初，美国完成了第二次工业革命。接下来是城市化，城市化催生了租房化，当时在市中心，土地成本越来越高，大家买不起也建不起房，好多商人嗅到了商机，开始把一些不用的商业用房，或者工业厂房改造成住房。1890年美国每套住宅居住人数平均为5.45人。在纽约平均为18.52人，最初为一家人居住的公寓，变成了供10户人居住的廉租公寓。
2.廉租公寓和中产公寓
城市化过程中，长租公寓发展分为两个阶段。第一个是廉租公寓，把大房子隔成小间，把老旧房子做简单装修后出租，卫生、采光通风等条件极差。当时，美国政府出台了一系列的法案来规范这个行业的发展。例如19世纪70年代初的《廉租公寓法案》，对通风和采光等方面做了一些限制。
第二个是中产公寓。随着城市中心土地价格猛涨，越来越多中产阶级甚至一些富豪都忍受不了城中心的房价，出现了住宅郊区化和人口外迁。另外，出租公寓出现且迅速流行，一些艺术家和建筑师把比较高端的、有品质的公寓建筑概念从法国引进来，美国才开始有了现在的一些公寓。
最初，公寓是买不起房的人住。随着公寓的规范化，又催生了美国中产公寓的快速发展。
二、美国长租公寓运营模式
美国公寓行业在投资、经营和管理3个环节都相当成熟。
投资环节：投资商、开发商、运营商、房地产信托基金，地产产业基金还有社保基金，都会进入公寓行业的投资环节。
经营环节：主要是整体持有，统一经营。而在中国的资产（买卖）价格跟出租价格之间的差别特别大，未形成合理的体系，所以这一块我们做不到。
管理环节：各类服务机构在公寓运营管理方面非常完善，已经形成了一个完整的生态体系。
第一类服务机构是供应商，既是公寓投资商和开发商，也是建设商和运营商。出租公寓所有者多为地产公司，投资、建设和运营一体化操作。
再一类就是行业服务机构，包括资讯、公寓租赁平台、数据分析、金融、软件开发、维修清洁、家居建材、生活服务类。
第三类是非盈利机构。美国的国家公寓协会NAA（National Apartment Assosiation）会员包括整个美国和加拿大公寓业主、运营商、开发商、建筑商、投资机构、经纪公司、供应商和专业服务人员。在该平台上，大家分享各种信息，定期做交流和分享，促进行业合作。在美国，协会的作用非常大，在中国，协会活动太多，但有含金量的活动并不多。
美国有哪些典型的公寓企业？
非常典型的是EQR（300亿市值的美国公寓运营商），1993年上市，拥有300多处物业，11万套公寓，专注于加州、纽约、旧金山、华盛顿、波士顿、迈阿密等主要城市。
还有Greystar，美国最大的学生公寓商，拥有3万套学生公寓，2013年进入英国市场，通过并购规模超过3万间。
其他的还有，AVB 8.5万套，CPT 6万套，大部分都是持有经营的（购买物业，出租经营），市值可以达到200亿美元至300亿美元，而在中国，估值10亿美元的公司，只有魔方、YOU+等几个。
三、美国长租公寓成功的经验
第一，行业的规范化。
美国在公寓规范化方面有很多的法律设施，包括硬件、运营服务等。其中，经典的有1968年《公平住房法》，不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别和年龄的歧视。
第二， 整体租金的调节机制。
在美国，以租金为标准分三类公寓。
第一类，公平市值公寓，这一类的租金随行就市，今年高明年可能低。
第二类，稳定租金公寓。受限制非常多，这一类公寓有点类似中国的公共租赁房和廉租房，每年的租金涨幅不能超过4%。
第三类，租金管制公寓。美国有很多老房子，可能是18世纪或19世纪建的房子还在用或出租，政府对这一类的房子有一些管制，比如，每年涨租金必须得提交申请，提供充足的理由，比如说重新装修了房屋，添加了一些家电，但你不能涨太多。在租金调节这一块，美国有一个非常完善的体系。
第三，行业龙头企业的管理和服务模式。
如果你要选公寓，一定要对比服务。美国长租公寓有几十年运营管理的成熟经验，服务体系在各个公司，或者是各个定位在不同产业链上的公司，都是不一样的。
对公寓运营而言，EQR（美国公寓运营商）运营体系是比较典型的，其主要有四大板块，第一是居住服务体系板块；第二是居住便利化板块；第三是社区建设；第四是适应性服务。
而居住服务一定是重中之重，便利化主要是指搬家服务，美国70%的出租房子是没有家具的。
对社区建设而言，在美国是强调社区交流的，但强调的是，以融入整个社区氛围体系，以生活为目的交流。
对适应性服务而言，比如说你的租期是可变动的，你可以通过租房积累的积分去买房。中国有一些公寓也在做这种尝试，这是非常好的。
还有，就是特色服务型公寓，比如说MAA有一个特别的计划叫Open arms program，为患有疾病的租客提供单独用的病床房间，甚至还有一些特殊照顾的服务。
四、美国长租公寓REITs发展的条件
美国长租公寓REITs得以发展，离不开以下三个条件：
第一，稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右，只有金融危机时期（2008～2010）出现了空置率高和有效租金下降的情况。
第二，稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势，保证了租房市场的需求。
第三，年轻人兴趣浓厚。在美国的核心城市，房价收入比已经很高，这一点同中国相似，国内某些城市房价收入比达到10倍以上，毕业生需要有5～10年的过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。
而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展，这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。
我们来分析美国第一家上市公寓REITs基金公司EQR。
EQR(Equity Residential)成立于1969年，是一家总部位于芝加哥，专注于经营和管理公寓的运营企业，1993年上市，成为美国第一家上市的公寓型REITs，并于2001年纳入标普500指数成份股。EQR通过收购、建造等方式，获得并持有核心市场房源。并通过高标准运营，为高端住宅租赁市场用户提供高品质住宅租赁服务，其所持公寓在地域上主要分布在美国高端高成长性市场。
EQR的发展经历了快速扩张到缩减规模、精细化运营的过程，但EQR一直都是全美最大的公寓REITs运营商之一，市场份额始终高居前列。2015年，EQR直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万间，当年拥有数量在美国公寓型REITs中位居第一。进入2016年，公司剥离非核心区域资产，进一步聚焦核心城市，截至2016年，EQR拥有物业数量减少至302个，分布在10个州和华盛顿地区，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量排名第三。
EQR的收入主要是通过运用旗下公寓获得租金收入（租金收入占比稳定在99%以上），而盈利主要由两部分构成，一部分来自于公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后的获得的资本利得。2016年，EQR年租金收入达24.25亿美元，总营业利润约8.56亿美元。按照2017年7月28日收盘价计算，EQR市值约为244亿美元，在美国公寓型REITs排名第二，仅次于AVB（市值261亿美元）。
公司自上市以来市值始终处于稳定增长中，截至2017年7月28日，公司市值约为上市之初的18倍左右，年复合增长率高达12.5%，领先于标准普尔500指数6.3%的年复合增长率。
作为一家公寓型REITs，EQR能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业NOI口径的投资回报率持续稳定在7%以上，由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。
根据EQR2016年年报显示，The Vanguard Group,Inc.（先锋集团）是第一大股东，其是全球第二大基金管理公司，管理着高达3700多亿美元的资产。其他大股东还包括欧洲最大的养老基金管理公司APG AssetManagement US,Inc.（APG资产管理），PGGM Vermogensbeheer BV（荷兰养老金管理公司等），它们共同的特点都是资金周期长，风险偏好低，投资风格稳健。
EQR在物业上的大规模收购，得益于高效融资的支持，而这主要得益于美国资本市场融资渠道便利，保障了公司多元化的融资渠道。具体来看，首先，美国1960年允许设立REITs，并在1991年允许权益型REITs上市流通，这为公司进行股权融资奠定基础。
根据EQR公告统计，首次上市至2000年间，EQR共计发行股票43次，融资规模达32.19亿美元。并且公司的股权融资呈现多样化，主要包括普通股、存托凭证、优先股，其中包含多次员工持股计划以及股息再投资计划，建立了有效的激励机制。
除股权融资外，EQR还以债券融资进行补充。期间公司共进行10次债权融资，融资规模共计16.95亿美元，循环融资贷款额度7亿美元。
以股权融资为主的融资结构使得公司财务表现较为稳健，在公司第一阶段高速扩张时期，总负债率控制在50%以下，而（总债务/总市值）口径的负债指标也长期低于纽交所上市公司平均水平。
五、美国长租公寓REITs对中国的启示
中国的长租公寓发展迅猛，并且随着长租公寓的RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知，今后会大有可为。但也应该看到，即使是政策利好加上资本推动，长租公寓在中国仍是长远的事业，还需要克服诸多问题。
与美国的出租公寓市场相比，中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势，也没有高租金回报的优势。在过去10年中，中国的出租公寓市场一直处在净租金回报低于融资成本的时代，即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中。
在这样的情况下，任何以长期持有为目的收购或开发行为都不是价值最大化，而以出售为目的的开发，会将成为市场最明智的选择。
相应的，所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者群体。但是难以保证物业管理的品质。更重要的是，难以获得稳定的租期，限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划，从而形成了出租公寓市场上的乱象。
不过，近年来，一些物业中介公司开始通过向物业持有人包租，再对外转租的方式开拓出租公寓市场，由于中国公寓市场的租金回报一直较低，所以，这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本，改善租金回报低于资金成本的困境，尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时，将使以“初始租金+改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高。
当资本化率高于融资成本时，以公司化运营的出租公寓模式才能真正成立。
未来，当资产价格的增速减缓甚至下跌，使资产收购的资本化率提升，同时结合REITs等长期融资工具，大幅降低长租公寓融资成本时，中国长租公寓才能进入最佳状态。
杨崇艺 中建投资本管理有限公司
（原标题：美国长租公寓的发展模式 及对中国启示）
