超级购房实战手册 4 — 房型甄选篇
终于来到了大家平时买房时谈论最多的部分-房型篇。
作为这次咱们地标最强的整个“超级购房实战手册“的完结篇，很多群友应该都很期待有什么看房神功之类的，让自己一下子就能真的成为看房专家。房子好不好，一眼就能看出来。真的看过1000套房子的小编我，觉得其实并不太难。不过“房型”作为好房子的权重，其实并没有大家想的那么高呢。老司机如我，其实对好房子的评价是这么排序的：
挑对城市-这是必须及格的。所以可以不计分，否则怎么都不是好房子;
挑对区位/商圈，好房子占比40%;
挑对小区，好房子占比25%;
挑对房型，最多只占15%;
还有20%呢?
剩下的20%，就是买对价格。不过这点对咱们兔博士app的用户伙伴们是稳拿的20分，兔博士app查房价，就是一查一个准呢。
买房的读者完全可以用这个标准给自己看的房子打分哈。要不怎么说咱们是宇宙无敌超级好用的购房实战手册呢。
虽然只有笔者心目中的15%，但是由于很多封神的大咖们经常拿出来说道，小编还是要认认真真的跟大家也说说“到底什么户型是好户型”，听完，一定让大家有get到关键点呢。
好房型第一条：阳光一定要足够多。
这条绝对能够让再有代沟的老人家心满意足。别看听上去貌似很传统，其实里面的道理还真不少呢。
1 ）阳光多，家里地板衣服不容易长霉。
其实基本上黄河以南的城市，家里或多或少都会遇到衣服/家具发霉的问题。如果是南方的深圳/广州，甚至其实挺当中的上海/杭州，黄梅天绝对在家里能拧出水，那发不发霉就完全看房型能够有多少阳光采纳量了。
2 ）阳光多，家里的耗能会节省好多。
根据笔者做爸爸后的生活经验，家里费用最贵的就是采暖费，无论是空调还是地暖。阳光充足，绝对可以省掉很多能耗呢，省钱又环保，绝对要选啊。
3 ）算然没有实际的大数据，阳光采纳量多的房型，家人生病的机会也少很多。
可能是太阳能量巨大吧，阳光好真的不容易被病毒侵入呢。有孩子的家庭，阳光好，小朋友长得高可不是迷信哦。维生素D转化为钙质就是需要阳光做触媒啊。
(独家技巧：看一个房子的阳光量，两个时间最佳，早上7点看看日出的太阳能不能照的到;晚上6点，看看日落的时候，还能不能照的到太阳。如果这两个时间都能够有太阳，那这房型的阳光采纳量一定是够的)
4 ）连卫生间和厨房也最好能够直接采光。
作为房间里最阴湿的两个空间，厨房和卫生间其实是最需要直接采光的。目前国内的法规基本规定了厨房和卫生间要有对外的开窗，但是很多房型都是采用采光井的设计，本身并没有直接对外取光，这就使得这两个空间容易有异味和潮湿不卫生。从老祖宗的风水来说，也是非常不好的。所以，尽可能选择卫生间和厨房也全明全采光的户型。
5 ）进深大于面宽的户型坚决不要。
“进深”就是这套房子的深度，在国内基本上就是南北长度，或者偏南北的长度;而“面宽”就是面对采光的长度，或者是东西的跨度。看了前面关于采光越多越好的说法，大家一定理解：面宽越大，采光越好。所以如果一套房子的进深超过面宽，那采光一定不会好(会有暗间)。所以，遇到这样的户型，还是直接放弃吧。有些东西端头的户型，当中会开朝西朝东的侧窗，虽然改善了采光，但是其实并没有改变整个房子的空间格局，也不大会是好户型。
好房型第二条：厨房能够开放就不要封闭。
这点绝对是小编认为好房型中最重要的2条中的一条。宅男们可能不留意，因为厨房不是给妈妈用的，就是给老婆大人留的，自己一点都不关心。其实厨房—绝对是将来入住后美好生活的关键空间所在呢。
开放厨房 = 更多夫妻交流。
开放厨房 = 太太做菜会走心。
开放厨房 = 小朋友特别开朗。
哈哈，这三点前后还有些因果，一定足够引起宅男们的注意了吧。再说一点科普吧：真正豪宅的标准之一就是要有开放式厨房，另外配备的中式厨房，其实是给佣人或专业厨师用的。
好房型的第三条：阳台越大越好，越没遮挡越好。
1 ）阳台对景很重要。
这点可能也是大家看房时候的必有动作，到阳台上看下周边楼宇的情况。不一定很高，但是阳台有个很好的景观一定让这套房子变得抢手很多。这点其实咱们在第三篇[小区优选篇]里有重点介绍过。如果客厅灯等主要朝向是朝南朝阳光，又正对小区内的主要绿化景观，那绝对算得上是好房型啊。
2 ）阳台最好要深一点。
笔者经常发现大家在看房的时候，看阳台就是在看阳台外有没有好的景色，而忽略了阳台本身的大小。由于国内多是大楼房子，所以面宽等条件其实基本是一致的，因此阳台的大小只跟深度有关。1.2米以上的阳台就能算大了，如果能够到1.8米(男生2步半，女生3步，后文会跟大家详解用步子量房型尺寸)，绝对就有个可以阳光早餐的露台啦。再加上国内的法规，本身阳台也只算一半的面积，所以实际上阳台越大，从总价的角度就越划算。
好房型的第四条： 2 宽 1 高 3 个关键尺寸。
笔者可是专业建筑师出身，深知各个空间尺寸其实是进到房子之后感受舒不舒服的关键所在，所以赶紧把几个最关键的空间尺寸报给大家呢。
(独家技巧：不一定要带皮尺来量，一是显得很斤斤计较，而且因为墙有摆放家俱等不一定能够量的到，笔者推荐大家用走步子的方式，男生一步大约70-80cm，女生一步55-70cm，所以完全可以用走步子的到房型的基本尺寸的)
1 ）客厅面宽，最小 4.2 米 ( 男生 5 步 / 女生 6 步 ) 。
再小就一定是2000年以前的老房子了，而且基本上4.2米对应的就是60寸电视机，再小电视机都买不大。
(科普一下：建筑图纸上的面宽和进深都指的是轴线尺寸，实际现场量的时候只能量净尺寸。所以基本上室内量的尺寸加30cm就是图面尺寸，或者图纸尺寸减掉30cm就是空间实际净尺寸)
2 ）主卧面宽，最小 3.6 米 ( 男生 4 步 / 女生 5 步 ) 。
一样的道理，都跟主要空间家具尺寸有关：2.2米长的大床，加上60cm的床柜，剩下还要留最小60CM的走道，怎么说都要这个尺寸。
3 ）净高最低不能低于 2.65 米。
开发商一般会说层高，其实是一样的。再低一定会觉得很压抑。要特别注意层高跟空间大小成正比，比如6米面宽的大客厅，基本上层高要到3.2米才匹配，否则厅越大，就越感到头顶压抑。另外如果层高小于2.65米，装修的时候中央空调的出风口就很难处理了。
还有笔者特别留意的第五条：承重墙越少的户型越有再创造可能。
其实开发商做的户型基本是各种条件各种法规妥协勉强后的户型设计。懂一点建筑的，或者对空间有点想法的当然想要把自己的房子弄的与众不同一点。什么用石材大理石等装修材料和花花绿绿的墙壁颜色来弄自己家的，多半都会后悔而且只能算得上是装饰，根本算不上是空间设计呢。
一个家庭从2人世界，到3口之家，到有老人来帮忙，再到小朋友有独立的房间，再到后来小朋友成长为高中大学生离开家。。。这些人生的阶段对空间的不同需求其实都可以在房型装修上来调整的。尤其是现在的限购和高房价情况下，通过频频换房子来满足生活在某个阶段对空间的要求，其实是很奢侈和基本不可能的。
所以在建筑结构上具备空间可塑型，其实才是更大意义上的好户型。
这也就是为什么框架结构的户型，比如著名的潘石屹潘总的成名作北京SOHO，样板房的时候最能作出不一样的风格来吸引大家的眼球了。因为框架结构本身，墙仅仅是分隔用的，本身不承重，可以随便的敲掉/移位和按照设计的要求调整。
又到了广告时间，咱们宇宙无敌超级好用的兔博士app，几乎收集了国内最完整的小区房型图库，所以每个在兔博士上挂牌销售的房源，都有完整的房型图可以查看，这样在去实际看房之前，也能从空间的角度对房型的好坏做个基本判断了。
好了，本篇又码3000字。这篇踏踏实实的给大家说了从户型角度，什么是好户型，2宽1高3个关键尺寸。
连同前面已经发出的：城市判断篇，区位商圈选择篇，小区优选篇;房型甄选篇，总共4篇， 12000字。相信对致力于买房的大家一定很有用。
也欢迎大家留言，聊聊自己怎么挑选房子的，咱们也会分享出来，让群友们一起更好的挑到好小区好房子呢。
所以，赶紧关注咱们公号吧，别错过了这价值连城的超级购房实战手册呢。
笔者介绍：
兔博士 app 创始人 刘煜
1998年同济大学 建筑城规学院毕业
房地产开发咨询 从业18年
为万科/中海/绿城/星河湾等知名开发商服务多个知名楼盘
2016年 创办国内第一个用数据说话的房地产大数据好产品兔博士app。
（原标题：看过1000套房的老司机手把手告诉你，怎么挑到好房子（4））
