超级购房实战手册 3 — 小区优选篇
又到了全民看房的季节。
跳槽/结婚/生娃，还有买房换房这些现代人生活中的节点工程，都在一年之春必须有个交待。鸭梨山大啊，必修课就是必修课，谁让一年之际在于春呢。
作为一个因为“学业+工作=兴趣”的地产老炮儿，可以很负责任的跟大家说：
“从业那么多年，我真的看了不下1000套房”。
所以，平时朋友/同学/家人来问房子的时候，发现很多早已成竹在胸的“铁一般的事实和规矩”，广大买房群众居然都还不知道。每每跟我聊起后都兴趣大浓，甚至打赏派红包转粉，催促我立开小蜜圈开班的都不在少数。
因此，觉得真的有必要好好的跟大家聊聊这些咱们业内的独家不二的买房法则，不说地表最强，好歹也一定是可以称霸买房江湖的“买房真经”了。
上两篇分别是：
1)“城市判断篇”，就是告诉你到底在一个城市该不该买房;
2)“区位商圈选择篇”，就是在一个确定要买房的城市里如何选出稳赚不跌的区域商圈和板块;
本篇是第三篇“小区优选篇”。
咱们这篇的颗粒度就更细啦，直接来到小区，也就是平时大家提到买房时候的谈的最多的“看房”。
第一条：在选中的商圈 / 板块内，先挑最贵的小区。
这条绝对争议不小，有违咱们“勤俭持家”的光荣传统啊。不过背后的道理很简单：
1 ） 同样区位，贵的一定是好的 。
存在即合理，尤其是2手房市场，如果价格明显比同商圈/板块的小区贵，那一定就有过人之处。不是学区特别好，买了就铁定进某个超牛学校;就是小区的物业管理到位，没有小偷小摸，乱七八糟的人随便出入;也可能是小区的业主都舍不得抛盘;再有可能就是建成时间短，房型特别好，景观也很棒。。。总之，2手小区其实是完全市场化的行为，因此，贵一定有贵的道理。
2 ）房地产本质是资产，越贵的资产升值越快。
这条是从经济学的接盘角度出发的，你会发现其实世上绝大多数的商品是按照喜欢它的用户的购买力定价的(说自己是成本定价的，要么是骗子要么就是傻子)。而一个显而易见的经济学现象就是：一群相对有钱的用户更容易接受价格的成长(道理也很简单，他们的财富成长速度超过房价，所以他们喜欢的房屋资产也会加速升值)。也因此，其实这两年的房价上涨，豪宅绝对是上涨中领涨的。
3 ）注意，以上说的 “ 贵 ” 是指单价。
看过太多单价其实不高，但是由于面积太大导致总价过高，卖的非常缓慢的新盘了。所以，咱们在挑选小区的时候，一定是挑单价最贵的，不是总价最贵的。补充说一句：下次讲到怎么算好户型的时候也会提到的，人均可以感知到的舒服空间就是“人均70平米”，比这个再大的户型，基本上就大的很不得当了，而且如果房间里面放不满家具，那几乎100%会被嫌弃成没文化的土豪。
4 ）所以，挑小区一定要先用宇宙无敌超级好用的查房价神器 - 兔博士 app 看下小区的价格。
因为咱们兔博士是第一个觉察到小区这个信息维度的重要性的，所以在兔博士app上不但有一个小区最新的在售房源挂牌价格，还有这个小区完整的真实成交信息。对于想购买这个小区的买家来说，这些数据都是必须要看的呢，看不看买房的时候相差几十万都很有可能。
针对房东，兔博士有目前国内最好用的房源估价算法，不但可以给出您这套房子最合理的价格，还特别给出这个价格下成交周期的预估。如果急着需要钱来周转，就在咱们给的估价基础上向下调报价，如果不急着等钱用，完全可以把价格上调，绝对的房东卖房神器啊。
第二条：挑小区，眼见为实的 6 个必看。
这个的确是买房时候，一定要观察的小区的6个看点。
看点 1: 看小区沿街。没有底商的 “ 优于 ” 有底商的。
这个很有可能跟丈母娘吵架，“买菜不方便啊”。不过这点对于很多CEO盘还有有国外购房经验的VIP人群其实根本就是基本常识。不但是因为有底商导致整个小区没有绿化景观的沿街美好面，而且商业底商本身的卫生情况绝对对楼上住户是很大的隐患点。且不说火灾这小概率事件，由于底商下水道堵塞导致楼上住户下水道堵塞的情况，绝对时常发生。所以，很对买房行家不买沿街的房子的根本原因，其实不在噪声，而在于由于沿街底商导致的日后自己的额外维修成本。
所以，有底商的小区一定是同区域相对层次比较低的，尤其是底商是餐饮的是绝对不要购买的。高级的小区也有商业，但是是集中式的商业会所，或者是单独的一条商业街。
看点 2: 看小区出入口。 2 个出入口的 “ 优于 ”3 个出入口的。
这点其实就是未来物业管理费的大头。考验的就是一个小区物业的管理经验和水平。一个出入口基本=6个人(倒班)，而且多一个出入口，就增加了小区失窃等事情的发生可能性。其实，要不是国家规定必须有2个出入口，好的小区根本就会只开一个人行口和1-2个汽车出入口。
看点 3: 看小区停车。完全不能进车的 “ 优于 ” 可以开车进小区的。
人车分流都写进咱们的建筑规划规范了。但是大家的理解其实不同，在小区里划一条路可以开车，这绝对不是“人车分流”;小区在地面有停车位的，将来一定就是邻里吵架、业主委员会争论不休的导火线。根据笔者的观察，以上海北京深圳为例，有的是小区里完全不能开车的好小区。比如，在几个核心城市都有的楼盘的品牌开发商星河湾，就是做到了绝对的人车分流。人在地上，车在地下。
看点 4: 看小区配套。有游泳池的 “ 优于 ” 没有游泳池的。
游泳池作为一项运动，方便可达绝对是一个刚需。尤其是披着睡衣可以去泳池游泳，绝对是感受小区物有所值的关键时刻呢。而对于有小朋友的家庭，这点就更重要了。不管是南方还是北方，有泳池的普遍比没有泳池的房价高，贵的CEO盘往往还有室外和室内多个泳池;深圳香港新加坡的豪宅，由于天气原因，泳池是标配，所以比的就是泳池的长度和数量;而在上海/北京，户外温水泳池已经成了近几年出来的新的豪宅小区的标配。
看点 5: 看小区景观。有开阔草地或者水景的 “ 优于 ” 密集种树的。有高低起伏的 “ 优于 ” 一马平川的。
这点其实一般大家看房时不见得感受的到，主要说的是一个小区的整体造景投入。建一手房的时候对于景观营造越用心的，到二手房的时候果然房价要比景观普通的小区高很多。景观设计有个特征，时间越久就越是会体现出差距。四季有花，满区飘香的感官绝对顶过中介的100句好话。而且本身景观用心的小区，物业等其他设施也一定不会差。
看点 6: 再次来到小区外，看看小区周边有没有让你动心的商业配套或者城市景观。
虽然作为业内人士，应该对看房买房很理性，有很多规矩和方圆可以尊崇。但是偏偏笔者买房几乎都是被小区外的某个生活场景打动的。秋天，中央公园路旁慢慢的落叶;春天，清风徐徐的滨江慢跑大道。说到底，一个人住的地方，一定有让你心心念念想着回去的理由。
第三条：必须要看的数据。
说完感性的，还是要来点非常理性和可操作的。这里有几条必看的数据公式：
1 ）成交量大，价格不是很高的小区 = 商圈 / 板块的 “ 基本盘 ” ；
“基本盘”的意思是这是这个商圈/板块的平均值小区，更方面都处于中等水平，不容易犯错，也是一般最容易找到可买房源的小区。
2 ）成交量大，价格成长很快的小区 = 商圈 / 板块的 “ 追涨盘 ” ；
“追涨盘”就是很多后来大家说赚到钱的小区。量价齐涨，绝对是要持续涨价的节奏呢。这些盘，往往就是交付5年左右的次新房。一个是因为刚刚被二手买家注意到，另一方面就是小区的景观、配套等都已成熟，大家很容易看得出小区的好品质出来。好的地产经纪对于追涨盘是最敏感的，所以可以从他们这边方便的了解到。
3 ）成交量低，但是价格很高的小区 = 商圈 / 板块的 “ 标志盘 ” ；
“标志盘”的成交小，很大一部分原因就是房东惜售，没有房源。所以，一有房源出来往往就会有多个买家喊价抢标，因此，成交价格往往飙的很高。这些盘，其实如果能买到的话，绝对是好资产。
4 ）价格低，但是成交量也很低的小区 = 商圈 / 板块的 “ 淘汰盘 ” ；
这句故意换了语序，先说价格，再说成交量。因为很多经纪人往往说某某小区的房价很便宜，但是就是不告诉你成交量情况如何?价格和成交量如果都低的话，扣掉商圈本身的位置原因，剩下的就是小区本身的问题了，量价都低，绝对是降价的趋势呢，所以一定不要买到这样的小区。
那大家一定会问，成交量和成交价都在哪里能看到啊?
认真做条广告哈，宇宙无敌超级好用的兔博士app独家提供小区的完整成交记录，绝对可以帮你躲开“淘汰盘”。
好了，本篇又码3000字。这篇给大家整理了在选择好要关注的区域板块后，如何选择小区的关键方法。和上一篇“区位商圈选择篇”一起看，基本上在一个城市里选小区就不会错啦。接下来的一篇，会跟大家讲讲作为一名准建筑师，咱们是如何看待一套户型的好坏的。
所以，赶紧关注咱们公号吧，别错过了这价值连城的超级购房实战手册呢。
笔者介绍：
兔博士 app 创始人 刘煜
1998年同济大学 建筑城规学院毕业
房地产开发咨询 从业18年
为万科/中海/绿城/星河湾等知名开发商服务多个知名楼盘
2016年 创办国内第一个用数据说话的房地产大数据好产品兔博士app。
（原标题：看过1000套房的老司机手把手告诉你 怎么挑到好房子）
