21世纪经济报道记者发现,作为全国首个推出租赁住房用地的城市,上海正以土地供应为基础,不断加大培育租赁市场发展的力度,来实现租购并举住房体系的落地。
统计数据显示,自去年7月份开始率先在全国推出租赁住房用地以来,截至12月底,上海已经累计推出了29宗租赁住房用地,涉及土地面积共计约80公顷,可建建筑面积182万平方米,预计可建设3万套租赁住房。
近日,上海召开了促进房地产市场健康发展联席会议。会议透露,2018年上海将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度。到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。
受访专家皆表示,2018年上海的租赁住房市场将会在2017年发展的基础上呈现出明显提速的状态,并尝试探索构建租购并举的市场长效机制。
加速推进“租购并举”
2017年7月4日晚,上海市规划和国土资源局挂出了两宗租赁住房地块的出让公告,即位于浦东新区和嘉定区合计9.35万平方米的两宗地块。这也是上海在全国范围内率先出让“只租不售”的地块。
紧接着,7月7日,上海发布了《上海市住房发展“十三五”规划》,明确了增加住房土地供应规模,尤其是租赁住房的土地供应。规划显示,整个“十三五”期间,上海住房用地供应共5500公顷。其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。
经测算,上海计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套。其中市场化住房约115万套,包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%,规划增加70万套租赁住房。
规划发布之后,专项政策也得以出台。9月15日,上海正式发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,明确将在就业聚集地区和交通便利地区规划布局租赁住房,并加快培育和发展住房租赁市场。
在规划与政策的双重推动下,上海租赁性质的土地市场投放节奏进展十分迅速。统计数据显示,截至2017年12月31日,半年时间内上海先后共计推出了7批共计29宗租赁住宅用地,累计土地出让面积达到79.69公顷,建筑面积181.26万平方米。
值得关注的是,2017年下半年上海商品住宅的土地共出让了19宗,规划建筑面积212万平方米,并且普遍都规划了占总面积15%的房源用于自持租赁。
21世纪经济报道记者计算发现,2017年下半年上海土地供应市场中商品住宅建筑面积实为180.2万平方米;而租赁住房的建筑面积则为213.06万平方米。
与此同时,21世纪经济报道记者也梳理发现,已经供应的29宗租赁住房用地区域位置较优越,且土地出让的溢价率较低。
这29宗地块分别位于城市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发聚集区和产业板块先进制造业集聚区等,所在区域内公共交通便捷、生活便利、租赁市场需求集中。其中11宗地块位于中环以内,17宗地块距离轨道交通站点不到1公里,12宗地块位于产业园区旁边。在出让价格方面,2017年上海供应的29宗租赁住房用地起始楼板价平均约为6600元/平,且主要集中在8000元/平以下。
1月8日,中国城市发展研究院投资部主任刘澄在接受21世纪经济报道记者采访时表示,2017年上海市租赁住房土地供应力度较大,在区位选择和土地价格的平衡上具有一定优势。
探索构建市场长效机制
2017年,上海在推进房地产租赁市场发展过程中仅用6个月时间,便完成了4万套租赁租房的供地工作。
同时,种种迹象也表明,2018年上海租赁市场发展将会在2017年的基础上按下“加速键”,并尝试探索构建租购并举的市场长效机制。
2018年1月4日,上海发布《上海市城市总体规划(2017-2035)》,提出到2035年上海人口总量稳定保持在2500万人左右,但规划建设用地总规模要求负增长,控制在3200平方公里以内。
上海市规划国土资源局副局长岑福康表示,上海接下来会在三个方面加大房源的市场供给:一是将进一步完善四位一体,廉租住房、公共租赁住房、共有产权住房、征收安置房和租售并举的住房保障体系,解决创新创业群体和中低收入阶层的住房问题。
二是通过多渠道增加租赁性住房的比重,加大新建住宅中的租赁性住房的配建比重,在商品房中配建一部分,新增完全租赁性质的租赁住房。
三是鼓励科研院所、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁房,用于本单位的人才安置,鼓励社会各类机构代理经租闲置住房,盘活存量住房资源,形成稳定的房源用于出租。
《总体规划》发布仅仅过了一天,在1月5日上海召开的促进房地产市场健康发展联席会议上,明确了2018年上海将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度。计划到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。
21世纪经济报道记者从上述会议了解到,下一步上海建立全市统一的住房租赁公共服务平台,健全市区两级住房租赁服务中心。形成线上与线下联动,数据共建、共通、共享来构建租购并举住房制度格局。
与此同时,上海还将加快培育扶持机构化、规模化、专业化代理经租企业,通过市场化运作,以企业为主体培育和发展住房租赁市场。另外,上海还将研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理,以及租赁社区公共服务、社会治理的新机制、新模式。
1月8日,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示,从上海此次会议可以看出,对于未来住房市场的改革动力很足,尤其是在租赁市场方面有较为明确的管控和发展思路。
“主要是体现在三个方面:一是强化平台建立,预计2018年上半年此类平台将真正建成,到时市场上租赁房源的机会将增加。二是细分住房产品结构,尤其是廉租住房、公共租赁租房等方面的地位会提高。三是鼓励供应,尤其是在国有企业用地等方面会有一些新的创新,包括一些科技园和产业园等。”他指出。
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（原标题：探索土地供应推动租赁发展 上海“租购并举”建设加速）
