1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
有分析认为,这也奠定了2018年土地市场的总基调。快节奏、低溢价将成为土地市场的主要特征。和2017年类似,“地王”将很难出现在土地市场。
这其中有土地出让规则调整的结果。实施最高限价、竞拍配建保障房等要求,几乎成为各地土地出让中的固定条款。这些相对苛刻的要求,使得房企的态度愈发谨慎。
在经过去年的大量拿地后,房企的态度开始转变。有北京房企人士1月5日向21世纪经济报道记者反映,总部对于拿地资金的控制明显严格。这或许是出于维持资金链平衡的考量。
进入2018年,各地的土地交易很快启动。但与去年末的情况类似,市场交易较为平淡,低价成交成为常态,流拍、流标现象则明显增加。
四川都江堰于1月2日出让15宗土地,当中住宅用地10宗,商业用地2宗,旅馆用地3宗,面积共约1234.75亩。其中的14宗地块以底价成交,另外一幅商用地块因故流拍。
同日,青岛网上拍卖出让高新区3宗地块,包括2宗商地和1宗宅地。均被青岛网信荣创创新置业有限公司以底价拿下。
1月3日,上海土地交易市场现场竞价出让3宗租赁住房用地,分别位于宝山、青浦和崇明三区。最终由深圳市中集产城集团发展有限公司以底价获得。
同日,在河南郑州市中原区土拍中,融创以3.7亿元摘得2宗城改宅地,总面积3.97万平方米。这两宗地块都设置了最高熔断价格,但成交价远低于熔断价。
1月4日,重庆市主城区出让2宗商住类地块。最终,两江新区地块被龙湖与平安联合体以总价8亿元、楼面地价11393元/平方米摘得,溢价率42.3%。这也是今年以来土地溢价率稍高的一宗土地。沙坪坝区地块则被中南置地以底价获得。
同在4日,长沙市新年首拍中,有2宗土地出现流拍。其中一宗为“限房价、竞地价”地块,另一宗为纯商业地块。
年初土地市场的“平淡”局面,与2017年末的情况一脉相承,主要表现为供应充足、成交冷淡。短短4天内就出现至少3宗流拍案例,其频率已高于去年。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,土地出让的条件越来越苛刻,使得房企拿地态度愈加谨慎。“与前几年相比,主要表现为三点:一是纯住宅地块减少,包含商业配套在内的综合地块增加;二是地价和房价都有所限制;三是配建保障房的规模增加,部分地块将竞拍保障房作为突破最高限价后的竞价方式。”
如北京的2宗土地就实施了“70/90政策”;深圳于近日推出的4宗土地中,有3宗要求全部自持。
张大伟认为,这些条款是作为土地调控的一部分而设置,但从土地运营角度,会明显影响到项目的盈利前景。因此,企业态度趋于谨慎也是意料之中。
“土地红利已经消失”
但房企考量的因素并不仅仅是出让条件。北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,总部给予的拿地权限明显收紧。该房企参与了北京1月4日的土地拍卖,但未有斩获。
他认为,出于对北京楼市前景实际情况的综合考虑,这种谨慎可以理解。“北京市场的预售价格审批一直很严,项目开发节奏普遍偏慢。如果拿地价格过高,资金成本难以承受,项目的利润也会受到压缩。”
他还表示,北京市场的风险相对较大,企业大多是组团联合拿地。如果此时还敢于拿高价地的话,“几乎看不到盈利的可能”。
绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示,在房地产黄金时代,土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1:3。如果是好地,配比关系是1:2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1:1.3或者1:1.4。
他指出,这意味着在地产黄金时代,10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量,10亿元买来的优质地块可产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市,10亿元买的地只能产生13亿元左右销售货值,“土地红利已经消失”。
1月2日,泰禾宣布收购北京侨禧投资有限公司剩余51%股权,从而全盘接过旗下项目,该项目前身为华侨城于2015年初获得的83亿丰台“地王”。这一项目虽然赶上2016年的北京楼市“大年”,但仍然举步维艰,凸显出高价地项目的运营困境。
在经过2016年和2017年的销售高峰后,今年将迎来楼市“小年”已经成为共识。由于预感到可能到来的降温,企业对土地的预期也在下降。如郑州的2宗地块虽然设置了最高熔断价格,但最终的成交价都低于这一水平。
上述房企人士还表示,虽然去年以来的溢价率偏低,但这是土地底价普遍提高的结果,并造成房企拿地的实际成本并未下降。在这种情况下,项目的盈利空间会进一步被压缩。
上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,大多数房企在2017年大量拿地,并使得负债提高。而根据此前的融资情况,房企在2018年和2019年将有大量贷款到期。因此,出于平衡资金的考虑,企业紧缩银根、谨慎拿地有其道理。
根据统计局的数据,由于2014年到2016年间,房企拿地面积始终保持负增长,加之2016年和2017年销售向好,大多数机构认为,库存大量消耗后,房企在2018年对土地的需求仍然较大。
但上述各种因素的影响,将使得今年的土地市场继续平淡。受访者普遍认为,2018年的土地交易热度可能低于2017年,低价成交可能继续成为主流,而流标、流拍现象将会增多。其中,房企越来越多地采用并购拿地,会使得土地招拍挂市场出现一定冷淡。
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（原标题：土地市场平淡开局 低价成交成主流）
