2016年是中国房地产史上诞生“地王”最多的一年。据克而瑞统计显示,共有340多宗单价或总价“地王”在这一年产生,令媒体与大众频频为之咋舌。
然而,乐极生悲,在房地产行业上行周期中,“地王推涨房价”的逻辑固然成立,在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年,在限购、限价等政策频出,租售同权、物业自持等新规出台的背景下,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”项目也面临考验。近期,南京区域地王京奥港项目就曝出因资金问题被迫停工一事。
克而瑞统计显示,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,少部分还没开工。
对于“地王”前景,旭辉林中曾在易居沃顿班上直言:“未来二三年市场无起色,2016年的多数地王都将难堪。”
“地王”堪忧?
在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,《每日经济新闻》记者发现,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。
上述14宗未开工“地王”里,举例来看,苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。
又比如,合肥葛洲坝中国府项目的拿地楼面价为22103元/平方米,而目前该项目周边在售楼盘均价仅为22000元/平方米,价格倒挂下,房企的入市积极性显然不高。
此外,东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。
在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。
排除因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系,客群面向于高净值人群,在整体楼市调控趋紧的背景下,销售情况一般之外,整体“地王”项目的开发进展缓慢,更有一些项目选择延迟入市,这背后又是什么原因?
为何“蛰伏”
按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。
“现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。
“开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为。此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种原因则是开发商等待利润。
值得一提的是,近年品牌房企联合拿地的案例屡见不鲜,2016年诞生的“地王”中,合作拿地块的比例就占近40%。
“这些地块短期回本获利的压力较小,所以为了更丰厚的利润,寻找上市的最佳时机是‘地王’们主动‘停工蛰伏’的一个原因。”张波向《每日经济新闻》记者表示。
如何解套
那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?
以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。
业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。
张波告诉《每日经济新闻》记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。
张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。
对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。
“对于这类大企业,他们有的不仅是资金优势,还有软实力,比如品牌。这类企业可以利用行业地位和良好口碑,保证项目的一定溢价水平,在困境中赢得生机。”
张波继而指出,产品也是大企业的一项优势,尤其是在项目打造上有过人之处的企业。其在产品定位以及客户需求把握上有丰富经验,更有利于化险为夷。同理,操盘实力强的企业,利用强效的管控手段和运营能力,也有更大的潜力空间。
“地王”将消失?
一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。
2017年10月,高层确认,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。与此相应,今年的土地招拍挂市场新玩法层出不穷,竞配建、自持、摇号、熔断以及新推出的租赁住宅专项用地等手段,都对土地市场形成制约作用。
世联行副总经理袁鸿昌接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,“地王”的出现是开发商对未来预期过高所致,但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响,也受到政策法规调控的影响。
袁鸿昌认为,相对来说,目前我国房地产市场受政策影响很大。在宏观调控下,今年很多地方拍地以底价成交,甚至出现“流拍”的现象。
另一方面,中央经济工作会议对住房制度改革提出的新要求,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。在新的形势下,“地王”是否将成为一个历史名词?
袁鸿昌表示,从目前市场的表现来看,开发商理性了很多,大家对市场新形势有了新的判断,新的时代就应该按照新的规则来走。
广东省专家委员会委员龙斌接受《每日经济新闻》记者采访时指出,未来1~2年政策的强调控仍将持续,地价不断上升已缺乏现实基础,开发商对市场的预期变化了,也不会再盲目举牌了。如果将来政策放开,还会不会出现“地王”,也很难定论。
袁鸿昌指出,人对住房改善的需求是持续不断的,核心一二线城市形成的城市资源集聚短期内不会改变,一线城市领先其他城市的格局不会改变。
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（原标题：价格倒挂“地王”变“闲王”开发商解套路在何方）
