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规模是大房企的通行证,小房企的墓志铭吗?

2017-12-25 22:46 来源: 未知 编辑:admin 浏览数:

  规模大是大者的通行证,规模小是小者的墓志铭吗?

  导读

  01

  就在三年前,年销售额能到200亿,还是一个很牛逼的数字。但在今天,会有很多人劝你不要再做开发商了。

  因为如果房企实现万亿的年销售额,同时市场整体销售盘子再出现下降,比如从十万亿多降到八九万亿,四大房企就差不多占半壁江山,加上地方龙头公司再分掉一部分,留给你的已然所剩无几了。

  将来行业的门槛会是500亿。500亿体量的玩法,相当于在三个主要城市中,进入市场前三,然后再下沉式布局一些城市。在这个规模上,还能挺挺。

  从马上要过去的2017年,即可见此端倪。前9个月呈现出50/50的态势,即排名前50的开发商占到市场份额的50%。

  而要跨进5000亿门槛的,原来是3家,如果变成现在所说的4家,那么前四大房企,已占到市场份额的四分之一。未来,不排除前10开发商会占到35%—40%的市场份额。

  可见,行业和市场集中度的提升还是比较快的。提出在三到五年内达到1000亿目标的房企已经超过10家,连奥园、卓越和龙光都有此意。200亿到500亿已然是必过的低门槛。

  而心怀千亿壮志者,其中大部分企业的销售额当下也就是几百亿,这样看来,未来企业淘汰整合的力度会更大,速度会更快。

  02

  现在看来,无论市场好坏,淘汰都不可避免。你可能想不到,催他的马鞭就是勒你的绳索。

  从土地端就开始淘汰,不是资金雄厚的大房企,一线城市的土地基本上就不用想了。更有甚者是上海,竟然为拿地资格进行预设“打分”,指标包括规模、以往项目业绩等。

  在土地这样的前端门槛上,就已经倒了一批中小房企了。长此下去,转型都没用,要转行才行。

  所以,房企当下对规模的追求是战略性的。将来,中国房企的发展是多产业集团式的方向。

  房企没有规模,就没有对各种资源的良好掌控能力。土地之外,还有人、财、物等。

  比如大学生毕业后,都会倾向于去有名气的大房企工作,资金也青睐大企业,小企业很难取得好的信用评级。还有各种信息,并购重组时,大房企会在并购中占据主导地位。比如融创。

  今年的市场指标基本上创了新高,超出了大部分人的预期。行业的天花板已经出现,但企业的天花板还要升高。

  占的份额高,就有“做庄” 的可能,在一个地区或城市里,拥有相对强的话语权和定价权,无论是品牌还是产品。

  规模还是通往未来的桥梁。

  比如,即便占山为王,笼住一个主题小镇,想做出点名堂,也是相当不易。看看做得相对好的蓝城就知道。

  蓝城脱胎于绿城,相当程度上承继了“大公司”绿城原有的体系和能力,比如原有的人才部队,各种金融资源的对接,都对蓝城的现有项目运作,有着莫大的帮助。

  另外,将来市场肯定是以存量房为主,终极结果是大家都将转型,当下都在为此做新的尝试,比如万科的6+X。

  这些转型胜败未定,但都是有益的尝试。未来的生机,也必将出自其中。但即便是创新转型,规模性房企也会在人才、信息和资源上,具备一定的储备优势。

  应该这么说,连在房地产行业中,都没有把规模做起来的企业,去转型创新,成功的可能性也是值得怀疑的,或者说会更为困难。

  03

  那么,小而美就是伪命题了吗?

  也不尽然。

  据说,最近很多房企都在咨询美国和日本房企的模式。

  原因如下。

  首先,开发做到一定程度之后,利润就会降低。

  回首当年的家电和小家电行业。2000年左右,行业利润率达到15%,相当于印钞机。到2007年,中国几乎每个县都有家电企业,利润率降为1%,行业整体亏损。

  家电业利润变为乌有,是因为在终端市场上的价格竞争,供过于求把利润拼光了。而在房地产业,利润日薄西山,则是因为原料市场上的价格竞争,供不应求的竞争,把土地都拼成地王了。

  现在来看,开发商一般都不大敢捂地。一是地价狂升,二是未来的不确定性,特别是政策的不确定性太大,第三,土地款的付款节奏和金额的压力,也比以前大了许多。也就是说,现在玩空手套白狼,谈何容易!

  其次,美国和日本房企的定位和角色在转变,而且很成功。

  或是改做存量业务,或是成为homebuilder,就是代建者,做到一倍以上的高周转,或是做带有主题化的产业地产。

  重点说说主题化的产业地产。这里面存在着很多细分市场,比如我们听说过的长租公寓、养老地产和学生公寓等,还有我们没大听说过的数据地产,就是做机房。

  这些领域,将来做得好的,未必一定是大型房企,而是转型比较早的企业。

  在转型创新上,大固然有大的优势,比如万科收购普洛斯。但优势归优势,要想把优势化为瓜熟蒂落,还远着哩。比如,中国房企做商业地产这么多年了,面对如此大量资产管理业务的空间,谁变成开发运营管理和品牌的老大了?

  你会说万达有点像?呵呵了。

  第三,从美日经验来看,包括开发商在内,轻资产化是大趋势。

  即便仍做开发,很大一部分也可以是高周转的定制开发,还有轻资产的运营管理企业,这两项在国内都有现成的例子。

  重点说说轻资产的投资管理企业,比如美国的铁狮门,就是从开发商成功转型为地产基金的。从流程上看,铁狮门仍然是自己开发自己运营管理。但不同的是,其自有资金不到5%,只占很小一部分股份,主要赚管理费和业绩报酬。

  在轻资产的领域里,应该存在着“小而美”的发展空间,只要你在一个细分市场有“能力”优势。另外,当存量资产占绝大部分时,真正持有资产的往往变成金融投资者,比如巨有钱的保险公司。保险公司不像银行,一定要你的信用评级,它只需要你有运营能力。它会找做得好的,而未必去找特别大的。

  还有一类是似轻实重,就是把自己变成REITs基金,来长期持有物业资产。

  总结一下,中国房企的出路一共四种:大开发商(如上所述)、轻资产运营公司、轻资产投资管理公司,还有REITs类的重资产模式。

  最后你会问:做到小而美后,会不会被雄厚实力的大房企给收了?

  这很有可能。但这也是一种生存和成功的模式呀。

                   

(原标题:规模是大房企的通行证,小房企的墓志铭吗?)

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