房地产大数据应用服务商克而瑞最新发布的房企2017年销售金额排行榜显示,碧桂园全年销售金额达5500.1亿元,万科销售5239亿元,恒大紧随其后,达到5131.6亿元。
2016年千亿房企只有12家,而2017年,千亿房企已经有17家,新城控股、招商蛇口、旭辉、世茂、泰禾正式成为房企千亿俱乐部中的一员。
行业集中度提升
克而瑞发布的销售榜单显示,排在碧桂园、万科、恒大之后的是融创,2017年全年销售金额约为3620亿元,而2016年融创的业绩是1506亿元,销售金额翻番。
房企新四强的格局迅速形成。在年末冲刺之际,第一财经记者向万科主席、总裁郁亮询问对于新四强格局的看法。郁亮沉吟,不愿正面回答此问题。
融创之后,是保利地产、绿地、中海等老面孔。龙湖地产窜升得快,从2016年不足1000亿到2017年的1560亿左右,超过华夏幸福、华润置地、绿城、金地等一干房企。
2016年,中国房地产市场上,千亿房企只有12家,金地正好压线,排在第12名。2017年,千亿房企已增加至17家。
在克而瑞的榜单中,泰禾是最新一家千亿房企。近期泰禾董事长黄其森对外发布2000亿元的销售目标,公司股价更是连续收获两个涨停板,惊动监管部门。泰禾紧急发布的风险提示公告表明,黄其森关于2018年销售目标等说法属于个人愿景,不构成公司的预测和承诺,存在重大不确定性。
泰禾2000亿元事件固然属于年底的意外插曲,但可佐证部分开发商对来年的乐观态度。
中国指数研究院在报告中指出,“部分企业规模化扩张意愿强烈,把握机遇弯道超车,实现了阵营的突破升级,以期获取充足的发展空间能够在未来占据一席之地。”
在这一轮规模跃进中,房企大概分为三种扩张路径——其中一种是抓住由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇,实现了销售额的突飞猛进,例如碧桂园。
也有企业通过金融手段实行强势的收并购,猛拿地,凭借充足的货值实现销售业绩的爆发,如融创、阳光城、融信、融侨等扩张型房企;第三种是坚持做高溢价的产品来实现增长,如泰禾等。
2017年,百亿房企已有近140家,这个数量与2016年相差不大。但随着巨头规模的再突破,百亿房企演变成五个明显的阵营:5000亿以上、1000亿~5000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元、100亿~300亿元。
在巨头相对固定的格局下,1000亿~5000亿元销售区间的房企故事最多,每年排名座次轮换。譬如首开,克而瑞数据显示,首开2016年业绩为654.1亿元,排名17,而2017年为679.1亿元,但排名掉至33。逆水行舟,不进则退,增速小了也是一种倒退。
一线楼市失色
2017年并非是轻松的一年,一轮轮的调控政策出台,限购、限贷款、限价、限商、限售等组合拳令不少房企高管看淡市场。
最明显的是万科在多个场合发表对市场保持审慎的看法,不过其全年业绩依然傲人。市场下行周期,规模房企优势充分。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉第一财经,“规模房企的货值储备量很大,是业绩增长的保障;另外,在市场低迷时,规模房企凭借资金优势往往能实现逆势增长,也是抗风险能力的体现。”
行业集中度正被快速提升。易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示:“目前的集中度还不能算是房地产市场垄断格局出现,市场还是一个相对竞争的状态。”
作为调控重点,一线城市在此番城市业绩贡献中表现失色。
中国指数研究院的监测数据显示,2017年,热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模缩减,温和政策的二线及三四线城市释放契机。50家百亿代表企业在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1.0个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。
严跃进认为,对于爆发型的城市投资有选择的房企,业绩将更容易成长。
已有重仓一线的房企正在反思公司战略。深业集团过去两年都忙于退出三四线城市的开发,设法凭借国企优势与深圳多个国企开展合作获取开发用地,避开资金消耗极大的招拍挂市场。深业2017年的业绩并不理想,集团副总裁董方告诉第一财经,公司内部正在反思聚焦深圳战略的正确性,并加大有潜力的二三线城市项目的获取力度。
房企分化态势未变,遑论5000亿,在百亿分水岭附近,无数小型房企挣扎,生态系统脆弱。
张宏伟表示:“规模化虽然是未来趋势,但行业的市场容量一年也就10万亿左右(2016年高峰值11.7万亿),如果未来3~5年出现2~3家万亿的房企,再有20家左右的千亿房企,那么,也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势,中小房企的生存空间将被挤占。”
张宏伟认为,2018年市场的收并购机会将会增多,房企规模化增长将更加突出。现实残酷,转型安心做小而美的企业,或者被洗牌挤出市场,留给中小房企的选择不多。
5000亿元的销售数字已足够惊人,但张宏伟给出了一个更大胆的预测——最晚明年出现万亿房企。
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（原标题：房企5000亿俱乐部： 碧桂园、万科、恒大）
