六年前，全球最大的住宅开发商万科，低调开启了城市配套服务商转型。那时，没有人知道它未来会是什么样子。
六年后，万科在厦门呈现了城市配套服务的多样性，并向外界证明了万科人的执行力和运营力，万科董事会主席、首席执行官郁亮更明确表示，万科的发展商时代已经结束了。
长租公寓、产业办公、社区商业、营地教育、智慧停车……目前，万科厦门公司的业务已进入城市生活的方方面面，并计划在未来服务这个城市超过50%的人群。这些业务，也或多或少地在万科其他城市公司进行着。
转型初见端倪，万科已不再看重规模竞争。“在城市配套服务商时代，大家的经验都是零。规模和销售排行榜不再重要了。”郁亮说。
万科将走向哪里？郁亮给出的最新定义是“美好生活场景师”。万科正逐步实现对出生、教育、就业、度假、养老等人生全阶段的覆盖，变身为全生命周期产品提供者和多元资产管理者。
厦门试验田
2011年，万科刚刚定下转型城市配套服务商的目标。彼时，员工总数不到100人的厦门公司被选作试验田，尝试进行业务创新。
为什么是厦门？万科南方区域总经理张纪文回忆，厦门公司当时比较小，又是一个年轻人愿意呆的城市。“当时我也不知道该怎么干，只知道不能做什么。”张纪文说，厦门的探索就从“负面清单”开始。
公寓业务成为万科在厦门的第一项试验。厦门万科的长租公寓自2014年落地，目前已有莲前公社、设计公社、环岛山庄等10个项目，近5000套房屋的总体入住率超90%。很快，厦门万科还会推出家庭公寓和高端人才房两种纯租赁型产品。
在创业氛围浓厚的厦门，产业办公业务应运而生。目前厦门万科的产业办公项目已有5个落地，另有5个正在开发，预计未来总体量将超过60万平方米，容纳办公人数超过6万人。
教育业务也在厦门生根发芽。紧密与其他业务相结合是万科教育业务的特点。以万科云玺中心为例，坐落于此的艾尔法幼儿学院瞄准附近白领人群，为2-12岁儿童提供多种课程；在梅沙户外营地，则为青少年、儿童提供航海、潜水、体适能、综合营等教育内容。
六年过去，厦门公司逐渐成为万科转型城市配套服务商的标杆。目前，厦门万科已经拥有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地、一套智慧停车系统。另有城市食堂、农贸市场等项目已经落地，除传统开发业务外，累计有超过70个城市配套服务项目处于运营或筹备状态。
张纪文透露，如今在厦门公司的1200人中，有1000人在做非传统业务。他希望，厦门万科“未来跟这个城市超过50%的人群产生交集，形成更多业务。”
郁亮表示，厦门试验是万科前进路上一个不成熟的样板，还可以做得更好。“现在谁说万科是发展商我跟谁急。我们有信心，未来大家评价万科时不再和发展商联系在一起。”
万科式生态
不仅是厦门，万科四大区域的城市公司近年来都在进行城市配套服务商的转型，新业务遍地开花，裂变、孵化、长大。
北京公司的V盟计划、上海区域的热带雨林体系、南方区域的八爪鱼战略，都承载着万科各种新业务的落地和执行。
当前，房地产行业仍处于规模化竞争的最后阶段，万科的销售老大之位已接连被绿地、恒大、碧桂园取代，外界多有议论；业界亦有行业进入了白银或钻石时代的争论。
对此郁亮已不在意。“在城市配套服务商时代，所有开发商经验清零，大家重新站在了同一起跑线上。”郁亮说，在转型面前，万科已不再看重规模竞争，而是全力打造资产管理能力和城市运营能力。
撕下开发商标签的万科，城市配套服务商雏形已现。
“美好生活场景师”，这是万科和郁亮新近提出的概念。在他看来，公寓、办公、商业、教育、养老等诸多城市配套服务，均是美好生活场景的一部分。
围绕这一理念，万科正在打造一个庞大的生态体系，让未来所有人的生活，都或多或少与万科有关。
记者梳理发现，目前万科在物业管理、物流地产、商业物业、长租公寓等多个领域，已抢占到行业头部位置。
作为物业服务行业多年的领头羊，万科物业已不局限于管理自有住宅项目。据万科集团高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全介绍，在万科目前管理的2287个项目中，有52%并非万科开发，26%不是住宅项目。
今年7月成为普洛斯第一大股东后，万科在物流地产领域成为老大。“今年‘双十一’每2个电商包裹中，就有1个与万科有关。”万科首席运营官张旭介绍。
截至11月上旬，包括普洛斯在内，和万科有关的物流版图扩大到近6000万平方米，拥有超过500个现代化物流园区，占据中国物流行业60%的份额。
通过将旗下商业项目打包给印力统一管理，万科印力亦跻身国内排名第二的商业运营商。据悉，到2017年中期，万科印力持有和管理的商业物业面积已超过850万平方米。
而去年整合形成统一的长租公寓品牌“泊寓”后，万科目前在集中式管理公寓领域基本上做到了第一。据中金公司估算，截至三季度末，泊寓已进驻24个城市，开业项目超过80个，对应房源约2.4万间。预计年底开业量达3万间，总保有房源将达15万间，未来此业务有望迎来高速增长。
除此之外，万科通过拓展教育、医疗、度假、养老等服务，正在实现对个体生命各个阶段的全覆盖。
“万科在新业务领域并不是浅尝辄止，而是每一个领域都力求成为细分龙头，保有长期竞争优势。”中信证券指出，万科并不追求形式上去地产化，却在社区、商业、生活体验等诸多领域挖掘后开发时代服务升级成长红利。
这与郁亮的想法相吻合。在他的设想中，未来十年万科所有的新业务将会是一个生态系统，它们会被分拆上市，形成一个庞大的上市公司群，这些加起来将达到万亿市值。
中报显示，万科2017年上半年的非地产开发类业务实现收入42.9亿元，同比大幅增长85.5%，增速远超地产开发业务收入和销售合同金额增长。值得注意的是，这些业务营业利润率36.3%，大幅高于开发业务的营业利润率。
不过，很多新业务比如长租公寓、教育、养老在最初的阶段都是不赚钱的；未来，万科需要持续证明公司有运营各类新业务并盈利的能力。
虽距万亿市值还有相当距离，但从快速成长的非地产业务规模和多元的资本运作来看，万科似乎正向它的目标渐行渐近。
（原标题：万科厦门亮剑：发展商时代结束 城市配套服务商初成）
