12月8日晚，在厦门，在这个刚刚办过金砖国家峰会的城市，万科董事会主席、首席执行官郁亮组了一个饭局，没有高朋满座的房地产大佬，宴请的客人，是来自11个南方城市的媒体记者们。
“我来，是干两件事情。第一件事情，毫无疑问是代表万科感谢大家，在过去一年里对万科的支持、关心和帮助，也包括批评。对我们来说，都是很大的帮助。”当晚，身着红色纽扣白衬衣外罩了一件黑底蓝花小开衫的郁亮，站在由水池临时改造而来的一个舞台上，开门见山便道：“第二个，是请大家吃饭，所以搞了家宴来欢迎大家。”
既是“家宴”，主人衣着休闲随和，作陪的万科三位高管以及来自万科南方区域11个城市的总经理也都是清一色的休闲羊毛衫着装，而客人们，一如记者一贯的衣着风格，也以清新随意的羊毛衫为主。
这场“羊毛衫”晚宴，主题则是“美好耕耘季”，处处透着“归园田居”风格，有记者马上就“解读”出此中真意：万科用“换装”的方式，向西装革履的发展商时代告别。
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“正事说完，我觉得面对在座的媒体，要多说几句。”郁亮幽默地把欢迎辞当作“正事”，而把记者们翘首以盼的“新闻”谦虚地说成是“多说几句”。
“多说”的第一句，郁亮便以马尔克斯式的语言讲出来：“我已经三年没有来厦门了，三年前，厦门万科还是一个非常标准的房地产开发商。今天，厦门万科已经是万科城市配套服务商的一个代表，已经从发展商转变成城市配套服务商。”
这一天的早晨，受邀的记者们从环岛路出发，分三路骑行10到16公里，参观了厦门万科旗下泊寓莲前公社店、创想公社、设计公社、云玺等新业务。
郁亮解释邀请媒体记者来厦门骑行的原因：“没有什么比大家亲自用脚步去丈量这个城市，亲眼去看我们做什么东西更有价值的，所以我觉得说并不重要，重要的是是我们做了什么。”
厦门万科做了什么？
万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文说，六年前，厦门万科接受了一个任务。“（那时）我们觉得未来房地产的市场可能不是这样，是怎样我们也不太清楚，但厦门公司能不能做一些尝试，让我们看看这个市场未来会变成怎样？”
很快地，厦门万科发现，这座城市房价很高，年轻人买不起房。于是，厦门万科成为万科所有城市公司中第一个做出租公寓的公司。
做了长租公寓之后，厦门万科又发现，厦门又是一座创业城市，年轻人富有创业激情，又喜欢上班离得近，于是又做了办公系列的创业社区。
“出租公寓+创业社区”之后，就有了类似泊寓泊寓设计公社这样的长租公寓项目——南楼是188户的出租公寓，北楼是以广告设计类创业型小微企业为主的办公楼。
在这里，还有一个温馨的故事：一天，北楼的设计师挂出了一幅条幅，上面写着：“教师律师不如北楼的设计师”，而南楼有好事的租户挂出下联：“金窝银窝不如南楼的小被窝”。
在这种提供城市配套服务的思维下，厦门万科还往上叠加了社区商业、梅沙教育、智慧停车等业务。张纪文称：“这些新业务已成为万科厦门公司最核心的业务。”
今天，除了传统的地产开发之外，厦门万科有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地、一套智慧停车系统。
而这一场“实验”显然是成功了。张纪文说，万科南方区域包括深圳、广州、东莞、佛山、南宁、长沙、福州等城市在内也在共同推进“像是厦门一样的万科业务”。
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回到郁亮“多说几句”的演讲上，郁亮“多说”的第二句，时间跨度没那么远，他提起了万科在一个月前举办的上海区域媒体交流会，在那次会上，他说：“万科希望做美好生活场景师。”
“很多人说啥意思？”为了解释“场景师”概念，他指了指脚下的舞台：“明明是一个水池，我们把它变成一个舞台，这个是场景师做的事情。为‘美好生活’，我们作为城市配套服务商，就需要来做各种各样美好的场景来配合。”
在党的十九大报告中，“人民美好生活”作为高频词，共出现了14次。
“美好耕耘季”、“美好生活场景师”，在万科的这场“家宴”上，这些词汇都暗暗契合了十九大精神。
郁亮也谈到十九大报告：“其实，万科对十九大报告的学习还是不错的。”
万科是如何学习十九大报告的呢？
郁亮谈到：“我们仔细分析，为什么‘租购并举’，为什么是‘租’在‘购’前面？改变在哪里？这一点我们需要认真学习。”
党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
目前，房地产调控因城施策，一线城市和热点二线城市从需求和供给两端采取措施控制房价过快上涨，三四线城市去库存成效明显。多地开展住房租赁试点。
郁亮说，十九大报告是我们国家一个大的发展战略和规划，就像战略一样，有取有舍，取了什么，舍掉什么，我们都要认真研究。
“学习报告还要看题目，题目以‘不忘初心’开始，‘初心’是什么，我们要认真学习到位。”郁亮说。
读完十九大报告，郁亮提出了万科要做“做美好生活场景师”的愿景，“我们不可能说在一个多月时间里就把万科改变成一个美好生活场景师。”
“从今天来看，城市配套服务商战略，把一个城市的需求综合的表达出来。”郁亮又把话题转回到了万科的“初心”。
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郁亮“多说”的第三句，也便是马上成为各大媒体的标题的一句“金句”：“现在谁跟我说万科是发展商，我跟谁急！”
就在这次“饭局”几天之前，万科披露的2017年11月份销售简报显示，2017年1~11月，万科累计实现合同销售面积3141.9万平方米，合同销售金额 4676.5亿元。这一数据，落后于碧桂园和恒大。
至于由碧桂园、恒大、万科、融创组成的新四强格局，郁亮更是只字不提。这一场“饭局”，郁亮似乎有意回避对房产行业趋势判断的话题。三年前，郁亮提出了著名的楼市“白银时代”论，然而“白银时代”这一说法近期遭到另一位行业大佬的“怒怼”。
郁亮只提万科自身：“万科作为发展商的时代已经过去了，我们是为城市发展做贡献，做配套服务的角色，这更符合我们对未来行业的定位。”他把城市服务配套服务商定位为服务业。
事实上，早在2015年万科就多次提出向城市配套服务商转型。在传统住宅业务稳步发展的同时，万科有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时，多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。
在万科向城市配套服务商转型路上，万科物业走在最前头。
万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全表示：“2014年起，集团同意万科物业市场化，截至目前，万科物业在全国管理2287个项目，其中52%非万科开发，26%非住宅项目。过去3年，万科物业一直想怎么做大的问题，现在，万科物业已几乎每天都能接两个20万平米的项目了。”
今年年初，万科物业引入两家战略投资者博裕资本与58集团，标志着万科物业自市场化变革后的再次转型。
朱保全称：“接下来的3年，我们很可能不是挣钱的3年，而是花钱的3年。我们不会把物业当作金矿去挖，而是想法去改善居住环境。”目前，万科物业管理的非万科开发的物业，业主满意度、物业费收缴率、设备完好度均偏低，朱保全称这些都需要资金来改善。
而在十九大报告提出“租购同权”之前，万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，已经大力布局长租公寓。在2016年5月，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。目前，泊寓已在广州、上海、北京、深圳、厦门等十多个城市上线，陆续有更多的城市在布局中。
除了这些，万科去年完成了对引力集团的收购，布局商业地产业务；今年7月还联合厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化收购，扩大在物流地产领域的优势；在冰雪度假领域，万科目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，管理面积居全国首位……
如此看来，“发展商”已经不能完全诠释万科了。
（原标题：郁亮:万科发展商时代已过去 正向城市配套服务商转型）
