导读
北京工业大院腾退背后，存在村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。专家认为，腾退之后，村集体和村民要获得土地资本收益，可探索集体经营性建设用地入市。
北京市对违建工业大院的清理腾退工作还在进行之中。
据《北京日报》11月29日报道，占地8万余平方米，建筑面积达4.6万余平方米的泰和八通仓储违建区启动拆除，该违建群是朝阳区今年重点拆违项目，也是该区拆违台账上面积最大的一处区域。
这片市场自2003年“生长”至现在的规模，6个违建区域是不同的承租人分而划之，各自继续向外出租。因为层层分包，出现了“四房东”、“五房东”等情况。
工业大院腾退的难点之一，就在于很多企业权责不清，有些甚至转租转包达7次，拆迁款分配引发问题较多。这次的强力腾退整治了环境的同时，亦带出了村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。
“已经有承租人找到我们，咨询腾退补偿的相关问题。”北京圣运律师事务所主任王优银告诉记者。
腾退之后，村集体和村民如何获得土地资本收益？中国人民大学公共管理学院教授叶剑平对记者表示，探索集体经营性建设用地入市是路径之一。
多部门协作清理整治
工业大院出现于上世纪八十年代，在城市规划中，为乡镇经济预留产业空间，也为当地的乡镇企业、乡镇经济发展提供一些空间载体。
北京市农村工作委员会2000年2月发布《关于“村级工业大院工程”的实施意见》，对符合条件的工业大院所在村进行奖励，从而加快农民向二、三产业转移。
这些条件包括：有确定的区域，合理的规划和必要的基础设施，并经所在乡镇政府批准；农民成为投资和经营主体，入院企业当年实现销售总收入在2000万元以上等。
但随着北京市经济发展到新的阶段，工业大院慢慢走向了产业低端，环境脏乱、安全隐患突出。在北京市社会科学院副院长赵弘看来，工业大院碎片化的空间载体本身层次低、规模小，难以配置一些应有的安全防范、环境保护方面等设施。
对工业大院的监管涉及多个政府部门。
“《村庄和集镇规划建设管理条例》1994年就已实施，规定兴建厂房、住宅必须经过审批。2000年，北京市城市管理综合执法的试点区域扩大到全市。可以说，县、乡级政府，消防、城管、规划等部门都各有其责。”专业土地法律师、北京才良律师事务所律师王才亮说。
清理整治工作则更是多部门协作。根据公开报道，北京市经信委牵头编制了《全面清理整治镇村产业小区和工业大院2017年工作方案》，甚至统计部门也全程跟进了工业大院清理整治工作。
环保部门是此次清理整治工作中的一支重要力量。北京市环保局大气环境管理处副处长何治今年5月介绍，由于“散乱污”企业规模较小且分散的特征，在监管上是个大难题。目前，全市除了原有的地面标准监测站以外，还运用了遥感监测技术，来捕捉这些“散乱污”企业的排污情况。
工业大院利益关系复杂
中国人民大学农业与农村发展学院博士生夏学杰2015年调研时发现，在工业大院对外出租的过程中，村集体经济组织的收入较少，更多级差地租收益被中间“食利者”截取。2011年西红门镇农民获得的土地租金只有15万元每公顷，而承租者转租即可获得225万元每公顷的收益。
“工业大院兴起以前，那些土地大多是荒地，连庄稼都没人种，所以地租便宜，而且租期一般都是20年。”王才亮告诉记者。
中国国土资源经济研究院徐博等人2015年的调研发现，北京市平谷区一处工业大院内的企业，租地协议多在20世纪90年代签订，租赁期限最短至2033年，最长至2053年，平均土地年租金为1033元/亩，且合同缺乏或仅约定了有限的租金增长机制。
夏学杰在调研中发现，农民强烈希望收回土地，但受限于多年前签订的土地租赁合同。
“现实中，‘二房东’往往在与承租企业的协议中约定，各自享有的拆迁补偿，而且往往‘二房东’拿‘大头’。”王优银说，“在一些拆迁项目中，拆迁方一般只愿意把补偿款给‘二房东’，而不是承租企业和其间的‘三房东’‘四方东’，因为‘二房东’是直接与村集体签订的土地租赁协议。”
王才亮告诉21世纪经济报道记者，整治非法建筑、消除安全隐患，首先要确定违法建筑，然后据此认定承租人与出租人之间的租赁合同无效，由出租人赔偿承租人的损失。
探索集体土地新收益
在短期治理过后，失去了工业大院土地租金的当地村民，如何获得近郊土地的收益？
“除了科学规划产业布局，腾退地块的大部分面积将建成绿地。”今年1月，西红门镇一位官员介绍。
北京市发改委相关负责人今年8月表示，今年北京市已明确，80%的拆后腾退土地都将用于还绿。
“探索集体经营性建设用地入市，是让村民共享土地未来收益的一条路子。”中国人民大学公共管理学院教授叶剑平说，“土地资源不能浪费，但利用也要符合整体城市规划，符合城市发展的需要。”
在旧宫镇南街村，工业大院已经发生了翻天覆地的变化，未来这里将成为以电子商务为主的现代服务产业聚集区。南街村拆迁改造后的中科电商谷一期已经全部建成投入使用，园区总规模近200万平米，总投资超过100亿元。
2016年1月，大兴区一块土地40年的使用权拍出了8.05亿元，成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
这8亿多元的收入分配大体为“1133”，即1亿元为调节金、1亿元支出农民既得收入、3亿元偿还贷款、3亿元用于开发，联营公司的每户农民因这一地块增收5000元以上。
“过去，我们家的1.5亩土地建成厂房出租的收入大概是每年6万元。”西红门镇四村村民陈亚檬今年1月对新华社记者说，“如今，全家每年的分红所得能达到12万元。”
“集体土地入市、利用，也要照顾各方利益的平衡，对集体、集体成员、承租人的合法利益都要进行保护，在这个前提下设计一套制度。”叶剑平说。
（原标题：工业大院腾退背后： 探寻集体土地新收益）
