对于房企而言，风云变幻的市场让当下变得弥足珍贵。也许，只有抓住现在才能笃定未来
导读
增量与存量的切换，已经预示着房地产行业必将进入下半场，从狂热走向稳定。在群雄逐鹿、惨烈厮杀的上半场，如果房企没有拿到靠前的席位，未来必将会沦为猎物。显然，上半场才是制胜的关键。
那么，房地产行业的未来走势究竟如何？房企应该如何在上半场做大规模？面对融资收紧，如何平衡资本与规模？如何实现融资创新……围绕上述问题，由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2017”于11月15日在京拉开大幕，经济学家、龙头房企大佬、资本市场新贵齐聚，共同探讨“新时代的一切可能”。
作为国内宏观经济和金融政策取向的大背景，国际经济形势的瞬息万变正在对高度依赖资本的房地产业产生连带影响。
从左至右嘉宾为：中国民生银行地产金融事业部负责人吕莉、阳光控股有限公司创始人林腾蛟、中国民生银行行长郑万春、著名经济学家姚景源、融创中国控股有限公司董事长孙宏斌、中国民生银行投行部负责人杨毓
2017年10月，国际货币基金组织发布了世界经济展望，即“全球经济仍在复苏，基本前景正在增强”。其中，经济复苏主要表现为以下5个方面：一是全球贸易增长率开始超过了全球GDP的增长率；二是全球性宽松货币政策正在渐次退出；三是全球大宗商品价格暴涨暴跌的时代已经结束；四是全球失业率在下降；五是全球正在致力于经济发展新旧动能转化。
“从目前来看，很多周期因素正在作用于当前的经济，其中起主导作用的是50-60年的长周期。这个长周期在本世纪初到达顶点后开始下行，未来仍会有5-10年的下行。值得注意的是，在上述过程中，会有一些波动，也会晴空万里。”中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬指出。
由于世界经济处于深度调整期，欧洲、美国、日本等主要经济体对世界经济增长的带动作用已经明显减弱，而印度等国虽然增速较快，但由于经济规模不大，还不能成为带动世界经济增长的主力，巴西、俄罗斯等国尚未走出衰退的阴影。与此同时，中国经济发展进入新常态，增速虽有所放缓，但仍保持了中高速增长，且该速度继续位居世界主要经济体最前列，成为世界经济增长的第一引擎。
“纵观全球，经济向好的局面正在深化。”在著名经济学家、国家统计局原总经济师姚景源看来，上述局面一方面得益于中国经济对世界经济超过30%的贡献率，另一方面也说明世界经济的复苏向好为中国经济的发展创造了良好的环境和条件。
郑万春 中国民生银行行长
由于房地产行业在国民经济中占据着举足轻重的地位，整体经济形势的变化势必会影响房地产市场的发展。党的十九大明确提出，我国当前面临的社会矛盾为人民不断在增长地对美好生活的需要与不平衡、不充分发展的矛盾。“住房不再单单是水泥砖瓦，而应该是功能齐全、健康舒适的宜居之所，要进一步加强科技在房地产领域的运用，发展绿色、低碳、环保的地产。”中国民生银行行长郑万春提出。
“由于住有所居正在成为新的目标，未来的房地产市场由商品房市场、保障房市场以及租赁市场三部分构成。”旭辉控股集团有限公司董事兼主席、旭辉集团董事长林中分析道。
“房地产行业所谓的上半场和下半场并没有明确分界，而未来5-10年之后仍然是上半场。等到上半场结束，房企数量也会相应锐减，整个房地产行业会趋向于稳定状态。” 融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌指出。
对于房企而言，当下最重要的莫过于活过上半场。如果输掉了上半场，下半场只能被迫出局。那么，如何决胜上半场呢？用孙宏斌的话说，就是要在以下三方面发力：第一，高周转；第二，做精品；第三，加速并购。“要加大市场份额，必须要同时做好上述三方面，不可忽视任何一方。”
石杰 中国民生银行副行长
房地产市场的变化，对房企的发展也提出了新要求。从2013年以来，“高周转”成为房地产行业的关键词。按照一般房地产开发的节奏，在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，期间将会展开多次讨论与评审。如此一来，从拿地到开工，短则8个月，长则一年。“在开发成本越来越高的时代，‘快’成为制胜法宝。未来的房地产市场，不是大鱼吃小鱼，一定是快鱼吃慢鱼。”中国民生银行副行长石杰认为。
“我们不能等，不会像以前去等土地升值，每年耗费的巨额资金成本根本不能想象，只能尽最大努力加快速度开发。未来，高周转模式依然是主流，只有实现高周转，房企的利润率、杠杆率、市场份额才能随之提高。”孙宏斌表示。
从1998年到2017年，整个房地产市场一直处于高速增长、高频波动的长周期，如今正在进入平稳增长、低频波动的长周期，该周期将持续到2035年。随之而来的是市场结构的变化，由单一市场走向多元化市场、由增量市场走向存量市场。住房需求也从有房住到住好房，从追求房子的数量转向质量。
随着住房改善型需求的崛起，针对不同的客户群体，房企开始打造不同层次的产品。加之，不少房企都倾向于高周转，房企拿地后要追求高溢价，就必须引入高端产品系列。例如，保利天悦、金地风华、金茂府、西宸原著、绿地玉晖、北京使馆壹号院等都是高端产品。
爱买才会赢11月14日，亿达中国控股有限公司发布公告称，将以31.6亿元及13亿元人民币分别收购创域集团与明域集团所持有的富岸集团61.54%及28.2%的股权；同一天，华侨城（亚洲）控股有限公司发布公告称，该公司于11月9日（交易时段后）与新华基金（代表新华1号基金）订立买卖协议，以相等于人民币13.95亿元的美元等值金额出售重庆公司51%股权。
时隔一天，11月15日，据北京产权交易所披露，中航地产股份有限公司拟转让中航城置业（上海）有限公司100%股权，转让底价为10.64亿元人民币。
对于近期房企的股权出让信息密集发布。业内人士表示，楼市调控政策持续深入，加之融资渠道收紧，导致部分企业的资金状况出现压力。因此，部分企业希望通过股权融资的方式补充资金；另有部分企业，则是希望借此剥离“不良资产”。
未来房地产行业的并购整合趋势还将加剧。无论是公司战略层面还是项目层面，预计后续股权交易现象还会继续增多。而房地产行业的横向并购仍是并购活动的重中之重，这将进一步助推房企低成本资源储备与区域布局优化。在土地价格不断走高的背景下，优秀房企通过灵活的并购等手段获取新项目资源，既能增加企业土储资源，更利于控制成本，提升未来盈利能力。
以阳光城为例，根据CRIC公布的数据显示，阳光城2017年前9月实现销售金额597亿元人民币，与2016年同期相比增长104.9%。在销售回款方面，公司前三季度实现经营性现金流入385亿元人民币，与去年同期相比增长112%，全年来看，公司全口径销售规模有望冲击800亿元人民币。
自阳光城确立了“3+1+X”（长三角＋京津冀＋珠三角＋大福建＋战略城市点）企业战略之后，并购成为其驱动新一轮快速扩张的引擎之一。在土地成本持续上升的背景下，阳光城避开白热化般的土拍争夺，并把握住对并购的机会。
从2015年起，阳光城开始尝试通过收购的方式获得土地资源；在随后两年，通过并购获取的土地面积占比超过80%，迅速扩大了土储规模。2016年，阳光城拓展项目中并购占比85%，并购拿地成本1495元人民币/平方米，远低于公开招拍挂的11013元人民币/平方米。相应地，结算毛利率也受益于低成本拿地而进一步上升。
进入2017年，阳光城进一步加大并购力度，先后收购佛山禅城区绿岛湖壹号项目、上海静安寺商圈君御豪庭项目、北京密云区君山别墅项目等优质资源。后续，阳光城又收购了武汉中华城项目、成都半山艾马仕项目等，深耕长江沿线潜力房地产市场，显著扩大品牌影响力、提高市场占有率。
寻求大手笔收购的背后也隐藏着阳光城对于规模的诉求，拿地变得更加困难的情况下，未来的增长必须建立在更加灵活的拿地方式之上。
“在土地和资源获取上，关键还是在并购，阳光城现在货值储备的大部分都还是在并购市场取得。”阳光控股有限公司创始人、董事局主席林腾蛟透露。
截至2017年6月，阳光城的项目总规划建筑面积为2596万平方米，未结算土地储备规模为2078万平方米，一二线城市占比86%，三四线城市占比14%。其中，中西部城市土地储备面积规模最大，占比近40%。
从整个房地产行业来看，截至2017年9月30日，房企并购案件超过160起，涉及资金逾3300亿元人民币，约为2016年全年的83%，且大额案例频发。对外公开单笔金额超过100亿元人民币的并购项目有7个，其中融创中国和富力地产分别以438亿元和199亿元人民币收购万达13项文旅项目91%的股权和76家酒店及烟台万达70%的权益，涉资额之大，情节之跌宕使之成为2017房企并购“第一案”。
“行业集中度的提升过程远比想象中来得快，因此，战略要以月为周期。不然，三个月之后，连企业都不存在了，还谈何战略。在目前的形势下，中型房企也会成为被并购的对象。未来，行业top3的市场份额将占到30%左右，而行业top10的市场份额将占到50%。”孙宏斌预测到。
资本为王从2016年“9·30”调控以来，房地产A股的股权融资开始冻结。随后，证监会全面收紧了房地产企业的融资渠道，例如股权融资、债权融资双双收紧，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目。
伴随着融资渠道的收紧，融资成本开始上升。由于利率市场化及互联网金融冲击，持续存款继续流向各类表外资管产品，银行存款增长乏力的情况下，存款增速接近了历史最低，这些因素使得融资成本逐步攀升。
与此同时，融资结构也发生了变化。“2017年与往年相比，强实抑虚，在1-9月房地产贷款平稳增长，增加4.4万亿元人民币，增速回落。在非信贷融资中，除了信托，各类资管及银行同业规模皆同比减速，甚至出现了余额下降。”石杰指出。
另据民生银行的数据显示，在刚刚过去的1-9月，房地产开发贷占比为60%，其次是境内债券占比17%，海外债券占比12%，房地产信托占比为11%。
“观察近年来M2的走势，发现整个M2的增长呈回落态势，这与宏观经济整体的增速是相适应的。但是由于货币供应量在降低，在一定时间内整个资金形势仍然会有一定的压力。”中信证券副总裁、执行委员会委员、投行部负责人马尧表示。
国内的资本市场受政策的影响，股权类融资基本暂停。由于股权融资对房企的支持受到限制，使得债权融资这些年使用比较频繁。数据显示，在2016年债权融资接近1.2万亿元人民币，而受政策调整，目前交易所的公司在市场上基本处于停滞状态。
不过，在传统融资渠道受限的背景下，融资模式出现了创新，产品层出不穷，例如并购融资、绿色证券、购房尾款ABS、长租公寓ABS、文化资产REITs、PPP融资等。
11月3日，昆百大发布公告宣布，公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权，及募集配套资金暨关联交易事项，获得了中国证券监督管理委员会核准批复。资料显示，此次资产重组包括募集配套资金不超过16.6亿元人民币。
对于房地产企业而言，昆百大资产重组获批的消息可谓是给融资打开了一扇窗。在“9·30”政策之后，只有广宇发展的重大资产重组通过了证监会的审批。需要特别指出的是，广宇发展的注入方案也发生了比较明显的调整，即是否有募集配套资金。
在原始的资产注入方案中，广宇发展的类型分别为购买资产发行13.38亿股、募集配套资金12.58亿股，两者分别募集金额为91.11亿元、87.29亿元人民币。调整后的资产注入方案只剩购买资产一项，去掉了募集配套资金。
伴随着长租公寓成为地产新风口，类REITs正在为融资带来新的契机。今年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给REITs发行市场带来了新的利好，也为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限可能。
“从整个融资市场来看，对于房企而言，资产证券化产品的增长可谓是融资的亮点，在种类和金额方面都出现了稳步增长。大量的不动产需要流动起来，房企需要存量资产出表或轻资产运营，资产证券化将成为前景广阔的主要商品模式。”石杰强调。
而在马尧看来，资产证券化包括REITs、ABS、CMBS等。随着房地产市场存量的增长，对于不动产的运营，可以通过CMBS/REITs帮助房企实现融通管退的闭环。因此，不动产金融的未来潜力非常巨大。从短期的融资工具来看，ABS产品也有供应链的融资，例如长期租赁、物业费方面的融资，这些融资工具在当前资本市场中可以考虑使用。
不得不说，房地产行业走到今天，其金融属性愈加凸显。除了融资模式的创新，房企也利用自身优势开辟融资渠道，例如，参股银行、保险等机构，发展互联网金融，等等。实际上，对于房企而言，需要的不是绝对金额多，而是相对于公司规模而言，有较强的融资能力，使得现金足够多。
“早在几年之前，泰禾就坚持一体两翼布局‘地产＋金融’，例如，联合大股东泰禾投资在福建平潭自贸区投资设立泰禾金控（平潭）集团有限公司，注册资金为10亿元人民币。”泰禾集团董事长黄其森指出。
值得注意的是，在互联网金融突飞猛进的今天，社区金融正在异军突起。“社区金融可以通过社区服务延伸而来。由于传统的社区活动例如雨天送伞、送衣服、节假日活动等都是不可持续的，社区的未来发展一定离不开共享和协同，而社区金融则是典型的共享。”花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军表示。
数据显示，截止到2017年6月，彩生活管理社区覆盖中国内地238个城市，布局一二三线城市；合约管理面积达到4.54亿平方米，平台服务面积达到8.49亿平方米。如此规模巨大的社区资源，只有实现整合，才能实现盈利。
作家歌德曾说，忘掉今天的人将被明天忘掉。企业经营亦是如此，不要等待明天，因为你不知道明天是否会如期而至，唯一能做的就是抓住今天，用今天的一举一动博灿烂的明天。
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（原标题：房企如何进阶下半场？）
