深圳长租公寓市场现状
深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，与过去创业型长租公寓爆发不同，今年以来开发商、地产中介服务机构等“巨无霸”开始发力长租公寓市场，是各自持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。
开发商“弃售”转自持：长租公寓遍地开花
深圳万科泊寓租赁服务有限公司运营总监陈晓炜表示，目前泊寓进入了全国的27个城市，开业时间超过六个月的项目的平均出租率达93%。在深圳布吉片区的百鸽笼地铁口，记者看到万科长租公寓品牌泊寓，但所在的物业却是信义地产旗下的项目，该楼盘的多数房源全部交由泊寓出租运营。泊寓把使用频率较低的客厅和餐厅改造成房间，每个房间的月租金视面积大小大概在1800元至2400元之间。
记者调查发现，信义地产的这个项目分期开发，最近入市的项目于2016年9月拿到预售证，均价达到每平方米6.3万元，周边二手房价格每平方米4万至5.5万元之间。从资产角度，品质优良的住宅项目开发成本高，不卖而拿来出租这笔账肯定不划算。那么，这笔账到底该怎么算？
“在现有的指导价基础上卖房，开发商无法实现大幅度的产品溢价，只要租金划算和房价保持稳定，可以更多看未来房产升值空间，只是这样一来可供市场销售的房源或许会减少，这对楼市供应也会带来问题。”资产运营管理者吴先生说，“不过，如果长租公寓走规模化持续扩张路线，何时实现总体盈利仍是个难题和未知数。”
深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，这些都是企业不得不考虑的数字负担。龙湖集团副总裁、冠寓公司CEO韩石对记者表示，目前冠寓是从轻资产入手，轻重结合，未来逐渐加大重资产比例。此外，冠寓的动态投资回收期是5到6年时间。
的确，越来越多的开发商、地产中介服务机构正在不断加码长租公寓业务。万科、保利、金地、招商蛇口等老牌房企已经不再着眼于规模之争，而是专心培育和发展持有运营。研究机构克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。世联红璞公寓总经理甘伟表示，未来世联红璞将在广州、杭州、厦门等高房价城市推出家庭式长租公寓，红璞公寓会延展重和轻的两端模式发展，因此接下来的两年时间世联红璞都会采取重模式的发展，就是自持物业，包括买、建，甚至改建。
由此可见，从“高周转”到“自持出租”，开发商和地产中介服务机构的投资与开发逻辑也在悄然改变。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。新派房地产投资信托基金（REITs)和保利REITs陆续获批，对房地产行业可以说是破冰。深交所相关负责人在介绍新派公寓专项计划的成功发行时就表示，长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的适合行业。不过，万科泊寓负责人认为，金融机构需要打破以往的融资理念、合作模式，回归到长租公寓本身的业务模式，才能实现金融机构与政府需求、企业合作模式三者的真正共赢。
多管齐下发展租赁：改变市场预期
除了贷款买房和长租公寓，对于发展租赁市场深圳已经多管齐下，其中就包括从土地出让要增量，向集体用地要存量。
在租赁建设用地方面，深圳明确恢复了划拨用地，其产权归国家机关，用途包括只租不售的人才和保障住房，此外，深圳近期出让了首宗只租不售宅地，最终由深圳市人才安居集团竞得。这宗位于龙华民治街道的地块，地理位置较佳，属于深圳市推进建设的13个重点区域之一——深圳北站商务核心区域。在业内人士看来，如此优质的地块用作只租不售，可见深圳政府发展租赁的决心。根据计划，到明年6月深圳共将推出7块只租不售住房用地。
除了从土地出让要增量，深圳市规划国土委此前发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)意见的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。目前，深圳多个城中村开启环境整治，例如福田下沙村改装天然气入户，万科也开始试水玉田村统一租赁，房企进驻城中村也是看到了市场机会，更充分利用现在的政策红利。
有业内人士认为，随着租售同权的推出和落实，使得民众在居住方面跟国际完全接轨，这相当于新一轮房地产市场改革。深圳大力发展租赁，似乎开始改变置业者的预期，尝试引导部分原本想要买房的人进入租赁市场，这对平衡商品房市场的供求关系似乎也非常重要。多位准备购房的置业者表示，以往的租赁市场缺乏监管，现在通过住房租赁化政策把租赁市场纳入监管，如果在安全可靠的基础上，从目前情况来看他们愿意先租房再买房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前对于深圳市场来说，租赁市场不光是为深圳解决租赁的问题，更重要的是也为全国提供了一个可借鉴的模板，属于租赁市场的改革模范。从租赁市场发展的角度看，供应端不断增加房源，且各类支持租赁的政策非常多，优惠也非常多，所以对于改变刚需和投资者的预期是有积极作用，既会释放更多的租赁需求，也会培育更多的租赁消费。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，租赁市场的大规模发展，肯定会影响置业者或投资者对市场的预期，在未来一段时间租赁住房的可选择性更广，市民购房的积极性会降低，非理性购房的行为将更少。但从目前的情况看，长租公寓的兴起有可能推高租金水平，因此长租公寓能否真正“长期租住”，还得看实际的市场情况。未来5到10年，随着租赁市场的大规模发展，房价有望能保持相对平稳的发展态势，租购同权进一步深化，买卖市场和租赁市场之间的发展将会更加均衡。
来源： CricBigData、证券时报
（原标题：浅谈：长租公寓的发展与运营（附深圳市场分析））
