【编者按】报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。在这一市场背景下，越来越多的资本涌向长租公寓行业。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修也比普通的出租房“高大上”，长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。重装修到底在长租公寓的经营发展中有着怎样的作用和地位，长租公寓在装修过程中又遇到哪些问题，该如何解决。
每经记者 舒曼曼 蔡雅芸 每经编辑 魏文艺
今年3月以来，楼市调控密集出台，多地进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。伴随楼市调控长效机制的逐步形成，中国房地产行业住宅开发业务增长空间逐步收窄，一线城市已进入存量时代，二线城市向存量时代快步迈进。
链家董事长左晖曾表示，按2016年的市值估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市值超过200万亿元，未来的房地产发展，可能会更多依赖存量的盘活。
房地产开发商也纷纷转型成为运营商，在“租售并举”的长效机制下，各大运营企业扎推布局长租公寓。作为链接存量资源和租户需求的载体，长租公寓将显著提升房屋使用效率和租户体验，是房地产市场的重要细分领域。
然而，如何在长租公寓薄利时期强化盈利能力，从而缩短投资回报周期，成为存量时代企业不得不思考的问题。无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，装修成本已然成为长租公寓规模化发展的瓶颈之一。
长租公寓的投资回报之困
链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示，当前中国的房屋租赁市场规模为1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修较普通出租房“高大上”的长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。
然而，风口之上的长租公寓正处于抢占市场份额的烧钱阶段，面临着投资回报周期长、薄利甚至亏损的尴尬境地。
根据华菁证券的报告显示，我国长租公寓领域的公司一直持有谨慎发展的态度，原因之一就是资产价格的高企导致租金回报率长期偏低，这也使得企业在获得房源时成本居高且难以在起步阶段自持物业。
华菁证券根据对长租公寓的息税前利润率的分析显示，入住率在95%的情况下，企业拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为零，人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为零。因此，55%的拿房成本和百间65%的入住率是长租公寓盈利的临零界点。
西南证券一份研究报告也显示，以纯租金差作为测算，由于房源拓展成本和管理成本，加上装修改造和软硬装配置成本等因素影响，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损40%到30%，运营开始后第2~3年，出租率会逐步提高到90%以上；十年左右，平均税前利润可以接近15%。
万科董事会主席、CEO郁亮此前公开表示，从回报率来说能够达到1%~2%已经很满意了。禹洲集团董事局主席林龙安也曾公开透露，目前长租公寓的租金回报率并不高，内地仅维持在4%左右，而融资的利息都超过4%。
对此，优客逸家CEO刘翔向《每日经济新闻》记者透露，由于优客逸家的拿房属性是从存量房中获取，属于轻资产企业，类似企业的行业融资成本普遍在12% ~14%之间，而优客逸家的在成都市场不计入资金成本的利润率为8~9个点左右，而净利润率仅为1%~2%。
乐乎青年社区创始人罗意则坦言，之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因为都在发展，所以不能简单得以盈利不盈利来作为评判标准。长租公寓的装修成本、社群运营、开发管理系统都是需要摊销的成本，只要长租公寓行业在发展早期模式是对的，盈利问题不要着急。
装修成本占比高 管控难
华菁证券今年6月下旬的一份长租公寓研究报告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。北京万科泊寓相关负责人也表示，对于轻资产来说行业的投资回收期普遍是5~8年，而行业内普遍的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。
中金公司认为，无论是集中式还是分散式长租公寓，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分。以万科泊寓为例，泊寓厦门总经理吴迪曾表示，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。
目前，集中式长租公寓装修时间为半年到一年时间，而分散式长租公寓的装修时间周期大约2~3个星期。据了解，龙湖冠寓目前产品线的装修设计全部为内部完成，并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势，可在获取项目后4个月内开业。
实际上，长租公寓的装修涉及许多内容，乐乎青年社区工程总监王子奇介绍，从使用的角度，长租公寓的装修属于家装，但是从施工的角度来讲又属于工装，乐乎根据项目设计出风格，做出几个标准间，并批量复制。
北京泊寓相关负责人表示，泊寓所有的改造都会涉及到机电改造、消防改造，还需要分包、总包的协调，装修改造成本大约为2000元/平方米。此外，装修周期的长短影响长租公寓的出租率。东易日盛董事长陈辉认为，长租公寓装修早一天结束，出租出去就早一天获利，所以长租公寓对效率要求很高，如果再将装修配材、主材拆分，装修周期可能会更长，养一支庞大的装修队伍成本也会很高。
上述泊寓负责人告诉《每日经济新闻》记者，在装修成本控制层面泊寓尽量利用万科集团的集采优势，通过战略供应商在装修上会有相对好的价格，例如木地板的供应都会有集团级供应商，价格相对优惠。此外，北京泊寓在尝试做产品体系，通过产品体系去研究装修的搭配，核心也是为了控制成本。
罗意坦言，他并不认同集采优势可以降低成本的逻辑。他透露，目前乐乎的装配标准是1500元/平方米左右，主要是目前规模化程度不够，组织扁平化装修成本才得以控制。但如果规模上去，同样也会面临装修成本加大的问题，因为参与的环节增加，管控成本增多，相应的成本也会增加。所以，对于装修成本的管控到现在也没有很好的解决。
由于对质量的把关，开发商系长租公寓，如泊寓、冠寓的改造装修工程均由内部完成，并对整个工程进行管理和监督，魔方公寓和乐乎则是采用设计部分由公司团队完成、施工由部门监督第三方施工的方式进行。
王子奇对《每日经济新闻》记者表示，对于施工单位要求必须具备装饰施工二级以上的专业资质，在控制成本层面主要是筛选合适的施工队伍和材料供应商，但目前有相对稳定的合作伙伴的同时，出于对成本的考量，也在酌情引进新的力量。
（原标题：长租公寓苦熬“薄利期” 装修成本考验运营商盈利能力）
