身处一个房价不低的时代，特别是在国内一线城市的买家在购房时很难一次性就能支付起全款，所以大家基本上都是选择贷款的居多。
有不少搜狐焦点的网友表示：
不清楚房贷的利率算法和利息，怎样拿到房贷优惠利率？怎样按揭还款最划算？房贷利率最新政策有哪些？......
昨日（8月21）下午15:00，搜狐焦点特邀资深房贷专家Elly 为广大网友答疑解惑～
血拼妹毫不夸张的说，我们的课堂座无虚席，同学们的提问也是络绎不绝，课堂只能用热！火！朝！天！来形容，来感受一下？
没参加的童鞋也不用遗憾（抓紧下次的机会噢！），贴心的血拼妹已经将Elly老师讲述的重点都给大家列出来了～
一、银行间的利率差异是谁定的
各个银行之间的利率差别较大，商业贷款利率有的银行最低可以到基准利率，有的银行上浮10%，或者其他利率。那么这些利率到底是谁定的？为何会有差异？其实人民银行会出台一个商贷基准利率，这个基准利率所有银行的都统一的，对于首套房来说，银行自己是权利调整利率的。基数不变，在这基础上是增加还是减少，都是银行根据自己的成本等因素来制定的。如果是二套房，人民银行有明确规定最低不能低于上浮10%。所以买二套房的朋友，就不用再问哪家银行可以做比上浮10%低的了，因为基本是不存在的，它是人行的一个规定。
那具体到广州是如何认定首套房还是二套房的呢？请看以下这张图：
二、优惠利率需要的条件
Elly:明确自己是首套房还是二套房后，第二个问题就是选择银行去申请贷款。市面上看到不少银行打出广告“某某利率无条件”或无任何条件某某利率”，那是否是真的“无条件”呢？其实不然，更准确地说是“如果符合了我行贷款对客户的基础要求，或者说进入了我行审批的门槛，那就是无条件的”。
这里有个前提，满足这个前提也不是那么容易的事情，接下来我们就来看看这个所谓的“门槛”究竟是怎样的？
【门槛一】借款人的收入
借款人的收入要符合你想申请那家银行的要求，有的银行要求收入是月供加负债的两倍，有的是2.5倍，外资行一般是2倍。大家注意，收入是月供加所有负债的两倍以上，这里所说的负债包含：车贷，信用贷等各种贷款每月的月供加上信用卡使用额度的10%，有些银行对于信用卡分期也会算负债。信用卡负债的看待每家银行差别较大。
【门槛二】抵押物变现能力
抵押物变现能力较高，这个是官方的一个说法。评估物业情况，主要是从地理位置和楼龄去评判。具体要根据申请银行的要求。据我所知，大多数房子楼龄在1995年后，越秀海珠天河北的房子、1990年后都是可以的。一些银行对最小面积有要求，大多数银行没有。
【门槛三】优质客户
一些银行对于优质客户是不看流水的，哪些客户呢？比如世界五百强的员工，公立学校的员工，公立医院的员工政府部门公务员，境内外的所有银行员工，中国五百强，福布斯两千强等等。只核实收入证明的真实性。
三、贷款前需要的准备
选定银行后，在正式提交申请之前，还需要做些准备工作，让银行尽快通过申请放款。
首先: 了解自己的征信
我们可以去网上自己打印也可以去人民银行或者去人民银行授权的银行网点打印个人版详细的征信报告。一般银行，着重查看近两年的征信情况。有些银行对300块以下的逾期，都不看的，有些对十几块的逾期是很紧张。不同银行不同要求。征信里如果有当前逾期，或近半年有连续60天以上的逾期是会受到影响的。解决办法是，可以延到下月再申请。因为“当前逾期”指的是递交申请当月逾期，当月还清后，下月申请就不会出现逾期的情况。
第二: 提前半年关注工资发放情况
一般银行会看近半年工资的稳定性或者收入的稳定性，所以要提前半年关注自己工资的发放情况。平时本来就是公司转账代发的企业还好，如果平时是以现金或者支付宝微信的形式发放的，一定要想办法让公司的财务通过银行私人转账来发放工资。因为以现金形式发放的工资无法通过有效途径进行证明。大多数银行也不认现金形式，还有微信支付宝发放的工资。
第三: 提前还清信用卡
提前几个月将信用卡和其他贷款还清，并在同贷之前最好不要刷信用卡。因为信用卡和其他类的贷款（包括京东白条、蚂蚁花呗、借呗等）都会计入负债，可能会对贷款额度造成影响。如果不确定是否影响不妨用以下公式进行计算：DIR（收入还贷比）=（月供+所有负债）\收入≤50%（这也是评估自身贷款额度的公式）
第四: 提前关注银行利率情况
房子定下来，能尽早申请就尽早，一来是提前锁定优惠利率，二是很多银行年底可能会面临额度问题。
四、如何评估自己的额度
除了符合广州的购房贷款政策外，额度还和借款人的收入和负债有关，注意这里面提到了两个要素，一个是收入，一个是负债。从两个方面入手，提高自己的额度。
还是这个公式：DIR（收入还贷比）=（月供+所有负债）\收入≤50%。在收入不变的情况下，可以通过消除负债降低收入还贷比。上文提到，负债主要有两个方面，因此消除负债的方式也主要有两种。
a.信用卡只要全部结清或者恢复额度即可.
b.其他贷款最好能结清就结清，不能结清，就将这个已有贷款的月供作为其中的一项负债。这里特别提醒，循环额度贷款，就是先还利息再还本金的那种。有很多银行是将这类贷款的负债算的极高的，要格外注意。另外还需要注意，京东白条、蚂蚁花呗、借呗在征信上显示的是一个消费的贷款，最好提前将它结清。
五、优惠利率案例分享
两夫妻一起买房贷款，房产证只写妻子的名字，但借款是夫妻共同借款，收入负债都由两人承担，夫妻的收入足够覆盖月供和其他负债的两倍以上。但两人名下有两处房产（面积均低于144平），所有房贷都以在上个月结清，若接下来夫妻再购置房产，他们还可以享受首套房的利率么？
Ps：在广州两人名下已有房，贷款已结清，是否能享受首套房优惠利率？
答案是可以的。
因为根据广州市的规定，无论名下是否有房，只需以下条件：
1）满足结清贷款。
2）且新购买房屋额面积不超过144平方米，即可享受首套房优惠利率。
六、网友问答环节
问：在广州名下有房，还能享受首套利率？
Elly：根据广州的规定，此时需要关注两个条件，贷款是否结清，以及所购买物业是否超过144平方米？若在已结清贷款且所购买物业不超过144平方米，即可享受首套利率，但贷款成数只能在5成。
问：7月中旬已过户出证，但银行至今尚未放款，请问怎么办?
Elly：贷款时需审慎选择银行，关注两点：
1）利率在什么情况下锁定，是递交申请时，还是放款时，各家银行情况不一定；2）未放款原因，是申请资料不齐还是银行额度问题。
问：等额本金和等额本息，哪个还款方式更划算？
Elly：选择等额本金还款，初期月供较多，后续递减。因为等额本金每个月还的本金是不变的，但利息是变化的。。而选择等额本息还款，每个月月供相同，即本金加利息的总额不变。利息在贷款时，根据不同还款年限确定。
若购买的是改善型住房，贷20年或者30年来讲，等额本金的总利息最少。但总利息最少不代表最适合，因为等额本金前期还款压力大，可能会比等额本息高了几千块钱。贷款人需要考量一下这是否会影响生活质量。若贷款后5到6年之内会有一个提前还款打算，那两种还款方式差异不大。
问：房贷的基准利率有没有可能2020年调整。下半年房贷利率广州首套房上浮10%会不会再上升？
Elly：房贷基准利率由人民银行随时调整，这个难以预测。但选择贷款银行时，可以关注，不同银行在基准利率调整后的生效时间，是次年生效还是次月生效？一般来讲，外资银行在贷款人递交申请时就锁定利率，中资银行多按放款时利率计算。个人预测，再上升的可能性不是很大。
ps：搜狐焦点将于每月不定期举行不同类型的购房大学，如果大家对我们购房大学感兴趣，可以添加文末小狐君微信，加入我们的【购房大学微信群】，即可与专业人士面对面交谈～～
（原标题：购房大学 ｜ 名下两套房 还可享首套房优惠利率？）
