几天前，阳光城发布公告，拟斥资45亿携手佳兆业深耕大湾区。有人这么形容，这家闽系房企是来深圳拜码头了。
成立20周年的佳兆业，是大湾区房地产市场最大的玩家之一。
没有成功的企业，只有顺应时代的企业。
1999年，在中国发展最快、最具活力的城市——深圳，佳兆业得以创办。
十年一轮回。如果以十年为期限来划断一个企业的发展史，那么佳兆业的第一个10年是一个典型的由小变大的历程。
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2009年末，顶着“旧改之王”的名头，佳兆业在香港联交所主板正式挂牌上市，正式踏入资本市场。那一天，佳兆业的董事长郭英成手里拿着一只牛的雕像，在香港证券交易所笑呵呵地任大家拍照合影，公司其余的见证者则忙着将香槟倒进一个形状为股票代码 1638 的冰雕里。
又一个10年过去，佳兆业已经成为横跨多元产业的综合性投资集团，发展势头迅猛，并且坐拥6大上市平台，更是货真价实的大湾区土储之王，成就一家独特路线的房企。
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没有什么是理所当然。在佳兆业的壮大背后，是时代和国家的发展大势使然。而波澜壮阔而又不乏激流涌动的历史之下，佳兆业的那些关键抉择，最终让集团完成一个又一个的惊险跳跃，成长至今天。
NO. 1｜从诞生到成长：道路的选择
企业的命运总是和时代相交织。
1999年，改革开放后的第一次房改如火如荼，福利分房一去不复返，房地产领域全面进入个人消费时代，高速增长开启序幕。也是在这一年，佳兆业由郭氏三兄弟创办，正式进军地产界。
深圳，这个年轻的特区城市，也是诸多住房制度变革的发轫之地，成为佳兆业的起点。
在深圳最大的工业园区附近，公司开始重建不良地产，并逐渐从深圳片区龙头地产企业，发展至深圳领先地产开发企业。
可能连当时每天往返深港两地、勤奋工作的郭英成也没有想到，这一业务抉择最终影响了公司20年的道路。
成立当年，佳兆业在深圳龙岗区布吉镇拿下了龙泉别墅群地块，后者位置偏远、人烟稀少，正深处烂尾的泥沼之中动弹不得。
接手之后，佳兆业将其重新规划为开放式主题公园，规划了大型商业、社区和周边配套，同时对产品重新做了提升设计，使得其比周边楼盘更具设计感，即后来热销的“桂芳园”，引发市场轰动。
一炮而红之后，佳兆业在2001年一鼓作气开发完2、3、4期，之后又在地块东面继续拿地，一共开发了8期，一举将烂尾的桂芳园打造成为布吉第一个大型社区。
公司从此声名鹊起，在深圳彻底奠定了江湖地位，也树立了集团日后以旧改项目获取土储的投资运营风格。
在此之后，佳兆业如法炮制，触角从深圳向珠三角延伸，相继拿下广东省2003年拍卖标的最大的烂尾楼项目“子悦台”、中国第一烂尾楼” 中诚广场项目等。
2008年，位于广州的中诚广场项目改造完毕开始对外租售，佳兆业自此在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。
佳兆业是幸运的，旧改这一航道拥有超乎想象的发展空间。随着城市的扩张和人口的土地的捉襟见肘临迫使深圳不得不通过城市更新来盘活存量用地，佳兆业也迎来了前所未有的发展机遇。
2009年，随着《深圳市城市更新办法》的出台，深圳正式进入城市更新阶段，将旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村和旧屋村全纳入改造范围。
佳兆业也逐渐开始进行专业化的城市更新。2011年佳兆业成立了国内首个专业旧改公司（2015年更名为佳兆业城市更新集团）以提升效率。
对了，就在2009年12月9日，佳兆业在历经两年准备之后如愿上市，开始接受资本市场的检验。这是佳兆业的第一个10年。
NO. 2｜凝望湾区，湾区也回以凝望
在成立20周年之际，佳兆业旧改项目已经涉及几乎所有类型的更新项目，如旧城中村、旧住宅小区和旧工业区改造等，更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域。
而依靠旧改，其粤港澳大湾区“地主”的身份或许更加引人注目。
我们都知道，中国城市化进程中已经走到了培育都市圈的阶段。今年年初，发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。
这一新阶段无疑也将带来行业洗牌。粤港澳大湾区的出台将使得类似佳兆业这样的企业迎来新的腾飞机遇。
“粤港澳大湾区”的概念首次在2015年的一带一路战略规划中被正式提出，2017年3月首次被写入国务院政府工作报告。2017年粤港澳大湾区经济总量超过10万亿人民币。
2019年2月18日，粤港澳大湾区发展规划纲要出台，正式指明了方向。在未来，“粤港澳大湾区”将打造成比肩东京湾区、旧金山湾区和纽约湾区的世界第四大湾区。
公开资料显示，截至2018年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万方，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，合计货值约1.8万亿元。
这些项目里，深圳81个，广州12个，中山则有16个。
如果能明白大湾区土地有多稀缺，就能明白佳兆业这一湾区龙头土储的护城河有多深。
从总体上看，根据《粤港澳大湾区建设报告（2018）》，2017年粤港澳大湾区2017年GDP总量超10万亿元，占全国比重高达12.57%，但土地面积仅为全国的0.6%。土地供给不足但经济高速发展，将给存量房改造带来巨大的发展空间。
具体到各个城市，例如深圳，用地匮乏的问题更加突出，通过旧改释放用地以适应城市发展新需求是大势所趋。
土地出让情况足以说明。2018年，深圳全市共成功出让61宗土地，其中居住用地仅10宗，分布在龙岗、坪山、大鹏等原关外地区，且多数有自持要求。
伴随《粤港澳大湾区发展规划纲要》逐步落地，坐拥万亿货值的佳兆业将显著受益于湾区发展红利。
然而罗马也不是一日建成的。
大湾区优质的土地稀缺且昂贵，参与旧改项目以相对低廉的价格获取市中心优质的土地，带来丰厚利润，但城市更新涉及利益方复杂，沉淀资金较多，没有标准化流程，具备一定的风险。
20年来，佳兆业以其“全模式参与+专业公司运营”，累计已经成功转化了1100万平米的旧改项目，在旧改方面累积了丰富的经验和优势，在时间周期等诸多层面建立起核心竞争力。
以位于深圳龙岗大运中心的佳兆业未来城为例，2014年10月，佳兆业取得该项目改造权益，2017年12月该项目即开盘销售，从项目取得到开盘销售的时间仅3年左右，远低于城市更新项目平均时间。
2018年，佳兆业实现销售面积 383.7 万平方米，同比增长 37.7%；销售金额 700.6亿元，同比增长 56.7 %，位列房企第36位；合约销售金额中60%来自于大湾区。
正是因为一直深耕深圳等粤港澳大湾区城市，在湾区落地之后，佳兆业得到城市和时代的慷慨馈赠。这或许是一个关于选择、坚守和回报的故事的最好注脚。
下注中国，守望湾区，佳兆业的20年，是和国家住房市场发展脉搏共振的20年，是和时代共同成长的20年。
（原标题：佳兆业20年：一个企业的成长和背靠的伟大时代）
