2019年2月18日，国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，重点打造大湾区都市圈；2月21日，国家发改委在官网公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展；5月13日，中共中央政治局召开会议审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角区域协同发展按下了快进键……种种利好政策的密集出台均意味着，中国城市化将全面进入“都市圈/城市群时代”。
而当前颇受重视的都市圈/城市群是否一直都受国家政策青睐？都市圈/城市群是否是城市化未来发展的主要方向，对区域房地产发展将产生怎样的影响？面临都市圈/城市群发展的重大利好，房企是否积极应对？作为中国新型城镇化的身体力行者，碧桂园如何通过交通、科技产业、人才引力助力城市群发展？本文将进行简要分析。
从限制发展到国家战略支持，都市圈/城市群迎发展机遇
通过对以往城市发展政策进行梳理，2000年以前我们始终实行的都是限制大城市，以发展小城镇、小城市为主的粗放型发展战略。50年代我国政府采用“控制大城市，发展小城镇”的战略方针。改革开放以来，先后提出多种城市发展战略，都是以强调发展小城镇为主。1980年，国家建设委员会提出“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的城市发展战略方针；1990年开始实施的《城市规划法》提出了“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的城市化发展战略方针。
城市群政策自2006年首次提出以来，2015年后进入政策密集出台阶段，获国家战略支持。2006年，国家“十一五”规划纲要国首次提出“把城市群作为推进我国城镇化进程的主体形态”，“十二五”规划进一步将其作为城市化保障的重要政策。自2015年起，各项政策出台更为密集，全国20个城市群进入正式编制阶段，多个城市群发展规划相继获批，城市群全面提速发展。
当前，京津冀、粤港澳、长三角一体化均上升为国家战略，2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》审议，城市群政策再次向前迈进一大步。同时，2019年2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，这意味着，中国城镇化全面进入了“都市圈/城市群时代”。
图：我国城市群/都市圈政策梳理
数据来源：中国指数研究院搜集整理
都市圈/城市群是城市化未来发展主要方向，经济、房地产发展潜力显著
中国指数研究院通过研究发现，城市化进程遵循城市→都市圈→城市群→大都市带的阶段性规律，城市群是城市化发展的高阶表现。从世界城市普遍的发展规律来看，城市的最初发展都是以核心大城市的虹吸效应为主，吸聚周边小城市的各类资源，核心城市地位不断强化，此后，核心城市的人口及资源承载力遇到瓶颈，开始有意识的向周边城市扩散、辐射形成新城新区，溢出效应显现。外溢效应的产生，使城市之间的关联度得以提升，随着各类生产要素联系的日益紧密，核心城市及其周边将形成城市群的网状辐射。最终，若干城市群之间人口、经济活动彼此联系，大都市带由此形成。
图：城市化发展阶段
数据来源：中国指数研究院搜集整理
城市群定位高端、综合经济实力强，是一国经济的增长级、人口规模大、产业发达，是国家参与全球竞争与国际分工的全新地域单元，能够产生巨大的集聚经济效益，是一个国家城市化升级的主要载体。
表：全球五大城市群定位、2010年经济及人口占比
数据来源：中国指数研究院搜集整理
城市群推动城市化升级的内在逻辑是通过产业、人口、交通三大要素之间的相互作用和影响，从而推动城市群的快速发展。在城市群的发展过程中，产业由低端逐步走向高端，一、二产业占比迅速下降，第三产业占比迅速上升，在此过程中带动了就业人口的增长及高素质人才的集聚；而人口的发展进一步带动城市群的扩张及人口的流动与集聚，产业的进一步升级；作为城市群内各城市间连接的重要纽带，轨道交通成为影响人口、产业变动迁移的重要因素。
因此，在城市群发展的不同阶段，房地产面临不同的发展机遇，且受益于强大的经济实力、规模化人口及高端产业，城市群内房地产发展潜力整体优于非城市群内区域。以房价为例，城市群内城市的房价一般高于非城市群城市房价；产业等级越高、人口越集聚，城市房价越高。美国房价最高的20个城市除火奴鲁鲁外，均属于西海岸和东北部大西洋沿岸城市群。房价最高的旧金山和圣何塞是“硅谷”所在地，圣克鲁兹紧邻“硅谷”。国内同样如此，深圳、上海分别作为科技创新中心、金融中心，产业等级越高，房价遥遥领先。
通过对国外城市群进行研究，城市群是城市化的高级表现，是城市化未来发展主要方向，是一国经济的重要增长极，人口吸引力强，房地产发展潜力显著。
迎发展机遇，房企积极强化都市圈/城市群布局
受益于政策的重大利好，当前都市圈与城市群成为中国城市发展主流趋势，并为房地产行业的健康发展带来重大发展机遇，因此各房企积极强化都市圈/城市群布局。根据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，百强企业拿地聚焦于热点城市群，新增土储面积最为集中的区域是长三角、成渝、中原、长江中游及海西城市群，新增土储面积分别达到总量的 21.3%、10.8%、 9.8%、 9.4%及 8.2%，其中长三角是新增土储面积最多的区域，中原、海西城市群的新增土储面积分别提升 51.4%、 14.2%，增长明显。
此外，从中国指数研究院发布的《2019年1-5月全国土地成交金额、成交面积城市排行榜TOP10》亦可看出城市群是房企布局重点。上榜的15个城市均是各城市群核心或重要节点城市，其中长三角覆盖城市如杭州、苏州、上海是房企重点关注区域，京津冀覆盖城市天津，成渝城市群核心城市成都、重庆均是房企重点布局区域，粤港澳区域囿于土地供应有限，仅广州入围土地成交金额、成交面积TOP10榜单。
图：2019年1-5月全国土地成交城市排行榜TOP10
数据来源：CREIS中指数据库
紧跟城市化发展进程，碧桂园助力城市群发展
作为中国新型城镇化进程的身体力行者，在我国城镇化的发展浪潮中，经合企业发展策略和布局，碧桂园27年以来可划分为4个发展阶段：1.0版是郊区大盘；2.0版是三四线城市核心区的高端改善型住房；3.0版是以科技小镇为代表的产城融合项目。目前正向第四个阶段4.0进军，结合城市群发展趋势，通过TOD、产城、机器人谷等项目，强化交通优势、以科技吸引人才回归，助力都市群/都市圈的整体发展。
通过梳理碧桂园在不同阶段的发展特征可以发现：碧桂园始终坚持顺势而为，紧抓政策发展机遇，踏准城镇化发展机遇，跟随国家战略步伐，坚定助力国家城镇、城市化发展。90年代到新世纪初，房地产市场呈现总量短缺特征，城市经济功能面临向外扩张趋势，碧桂园顺势而为，开启1.0发展模式，在一线城市郊区开发满足首套置业刚需、规模均在万亩左右的大盘及超大盘，助力核心城市郊区化发展；伴随住房告别短缺，居民改善性需求迫切时代来临，碧桂园紧抓棚改机遇，选取三四线城市核心区域建造好房子，助力居民改善性需求释放；在城市化进程进入更高阶段，不仅要解决土地的城镇化，更要解决人的城镇化，满足就业及培育先进产业的需求下，碧桂园利用27年来的“造城”经验，通过持续创新研发高质量建造体系，提升产品质量、推动行业建造方式变革，用高科技打造智慧社区，提升社区服务水平，拓展长租公寓、产业地产、商业地产等创新业务，提供更丰富的产品和服务，践行产品责任，利用产城融合科技小镇配套最好的商业、教育、医疗、交通等多重资源，实现职住一体，宜居宜业。
当前，在中国城市化进程将逐步迈入都市圈与城市群的发展阶段背景下，碧桂园早已洞悉城市群推动城市化升级的内在逻辑，通过产业、人口、交通三大要素之间的共同升级，开启4.0模式，遵循“环核心城市”的投资策略，聚焦都市圈核心城市外围区域，提前布局TOD、产城、机器人谷等项目，强化环都市圈区域的产业优势、交通优势及人才优势，助力都市群的发展与腾飞。
碧桂园最重要的举措是“产业先行”，以“产业+地产+金融+应用场景”力推产城融合，目前已经在粤港澳、长三角、京津冀、环渤海等地布局一批产城项目，打造产业发展平台，助力实体经济和城市群的发展。为实现产业导入，碧桂园与不同实力的企业展开跨界合作，以嫁接资源。目前已聚集包括思科、富士康、华兴资本、创新工场、清华大学、中科院综合研究中心在内的企业机构超过1200家，涵盖电子信息、智能制造、新能源、新型交通、航空航天、生命科学、新材料、创新服务等八大产业资源，其中包括50多家世界500强，助力科技小镇形成完备的产业集群和创新联盟；在引才、留才方面，通过产城融合，高科技产业导入，实现城市群内人才的合理流动和聚集，助力城市群人口的合理分布；通过布局TOD项目，进一步与片区产业、城市群发展互动互补，强化环都市圈的发展。
以粤港澳大湾区为例，碧桂园遵循“环核心城市、重点城镇强势布局”的投资策略，聚焦都市圈核心城市外围区域，通过产业、高科技人才引入、TOD项目拓展，助力粤港澳湾区发展。土地拓展方式上，产城融合是亮点。目前仅佛山已有五大产城项目落地，预计能为社会提供超三万个就业岗位，其中南方智谷·顺德新能源汽车小镇、佛山双子星城两个项目被列入2019年广东省重点建设项目；与此同时，随着城市轨道交通的高速发展，碧桂园开启了“广佛融城”的新高度，布局了顺德未来城、碧桂园岭南盛世、碧桂园凤凰湾等多个TOD标杆项目；此外，碧桂园斥资800亿元，在顺德打造博智林机器人谷，五年后将成为全国一流的机器人教育、研发、制造和应用基地。随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的公布，TOD、产城、机器人谷等项目更是迎来了国家层面的利好，并为后期发展带来强有力的护航。
图：碧桂园粤港澳大湾区重点产城项目投资布局情况
数据来源：中国指数研究院搜集整理
从土储分布来看，亦可看出碧桂园都市圈/城市群布局特征突出，高度集中在大本营粤港澳大湾区和长三角两大核心城市群。年报数据显示，2018年碧桂园于中国内地的土地储备中，广东、江苏、安徽、浙江等省份分别占比24%、10%、6%、4%，合计高达44%，这四个省份正是粤港澳大湾区及长三角经济区所在的区域。此外，碧桂园在长江中游城市群和中原城市群的土地储备占比也较高，2018年这两个城市群核心区域湖南、湖北及河南等省份土储占比分别为7%、5%、6%。得益于较早的都市圈/城市群布局策略及持续的强化深耕，碧桂园销售业绩强劲增长，销售额持续位列榜首，未来伴随项目的逐步入市，都市圈/城市群的快速发展，企业未来发展潜力显著。
图：近十年碧桂园土地储备走势情况
备注：2009-2013年为总土储面积，2014-2018年为权益土储面积
图：2018年碧桂园中国内地土地储备分布情况（按权益面积）
数据来源：碧桂园2018年年报
从限制发展到国家战略支持，都市圈/城市群迎来发展机遇，作为城市化未来发展主要方向，其发展潜力显著，因此各房企积极强化都市圈/城市群布局。作为中国新型城镇化进程的身体力行者，碧桂园始终坚持顺势而为，踏准城镇化发展机遇，坚定助力国家城镇、城市化发展进程。在中国城市化进程将逐步迈入都市圈与城市群的发展阶段背景下，碧桂园开启4.0模式，强化环都市圈区域的产业优势、交通优势及人才优势，实现绿色发展、可持续发展，助力都市群的发展与腾飞，未来发展潜力显著。
来源：中指研究院
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（原标题：都市圈时代房企的发展新逻辑）
