说到罗湖，大家脑海里就浮现了老城区的画面，确实，罗湖作为深圳最早的建成区，是全市商业底蕴最深厚，商业氛围最活跃的城区，我们今天看到老旧的罗湖，是深圳40年发展的印记。而小编前段时间就去到了罗湖，走访了几家旧改和新盘。1
金湖文化中心城市更新单元项目
金湖文化中心城市更新单元项目由梅布通道、北环大道、珠环一路和珠环二路围合而成，靠近地铁9号线银湖站，小编到达现场引入眼帘的就是各种老旧的矮房，在周边高楼的反衬下显得格外破旧，周边金湖路正在施工，泥泞的道路分外狼藉，只有旁边高高耸立的华润银湖蓝山别墅才能让人相信，这里是罗湖。
位于罗湖区清水河街道，由深圳祥祺房地产开发有限公司作为开发主体的金湖文化中心城市更新单元，已通过罗湖区政府批准，并予以公告。金湖文化中心城市更新单元项目拟拆除重建用地面积约为3962.3㎡，未来将建设成260米高的祥祺集团总部大楼，待该城市更新单元完成，不仅将促进项目所在银湖片区环境的改善和土地利用率的提高，还将为罗湖新增一个高端商务地标性的城市综合体项目。
由于是今年年初的才下发的文件，所以整一个银湖片区并没有开始动工，小编找到了附近的地产中介咨询，得知项目周围老旧小区较多，隶属于不同开发商，且占地面积比较小，想建较大的社区综合体比较难，所以一直以来得不到开发商青睐。据地产中介称，要等真正协商好开始动工，预计要5年之后。
旧改范围主要小区有：金湖花园、金景花园、南疆小区等，这三个小区都是九几年建成的老小区，周边临近9号线银湖站，1公里附近并无商圈也没有较出名的学校，目前这一片区的均价在45000元/平左右，距离旁边的华润银湖蓝山约300米，华润银湖蓝山均价高达13.8万/平，真的是云泥之别。
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草莆清水河新村城市更新单元
小编从银湖片区出来后来到了下一个目的地——草莆清水河新村，两地距离并不是很远，约8.2公里，驾车23分钟。2019年5月22日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《2019年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划》公告，仅有罗湖区东晓街道草莆清水河新村城市更新单元一个项目。草莆清水河新村城市更新单元位于东晓街道，水贝片区与布吉交界地带，金稻田路与草莆路交汇处，原布吉联检站东侧。
项目拟拆除重建用地面积14394.49㎡，更新方向为二类居住、商业。项目拆除重建范围内提供不少于3635.84㎡公共利益用地（其中公共交通用地1383.75平方米，教育设施用地2252.09㎡），贡献率约25%；拆除重建范围内需要清退1274.49平方米用地，主要用于落实法定图则道路、防护绿地等；捆绑拆除责任范围3304.07平方米。更新单元计划有效期2年，自2019年05月22日起至2021年05月21日止。申报主体为深圳市草莆清水河实业股份合作公司，为村股份公司申报，实施主体暂未确定。
相比于金湖文化中心城市更新单元项目，草莆清水河新村城市更新单元确认时间更新，所以小编去到现场，整个东晓街道居住氛围还是比较浓厚，小编找到了西湖工业大厦员工了解情况，据他们称，这个片区在很久之前就传闻要旧改，但并不清楚具体的时间。这栋西湖工业大厦也是要进行城市更新，将要建成一栋新的写字楼，但目前还有2户没有谈拢，后续情况还需了解。
除此之外，东晓街道内还包含着翠山工业区，里面房屋非常老旧，但是仍然密密麻麻住满了人。旁边小区是深华花园，小区入门是豪德财富集团翠山工业区项目更新改造办公室宣传栏，看来旧改的呼声确实很久，但可能因为居住密度大、旧改周期长、还没有开发商合作等情况，草莆清水河新村城市更新单元迟迟没有动静，估计等到拆迁也是几年后的事情了。
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传麒东湖名苑
除了城市更新项目，小编又来看了新房——去年轰动一时的传麒东湖名苑，该开发商是深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称深房集团），前身为“深圳经济特区房地产公司”在深圳名气也是响当当。
项目位于深圳市罗湖区布心路与爱国路交界处西南面的东乐花园内，西北面为已建多层住宅，东北面靠近爱国路高架桥，并远眺东湖水库，南侧为东乐花园小区。基地形状为长条形，用地面积0.6万㎡，总建面约4.2万㎡，项目共规划A/B两座高层住宅，层高均为35层，其中7楼以上为住宅，共342套房源；7楼以下为车库，共有330个车位，车位比接近1:1。另外，A、B座中间会有小块的活动空间。项目绿化率16.42%，容积率为5.8。深房传麒东湖名苑物业公司为深圳市物业管理有限公司，物业管理费为5.8元/平/月。
该项目是去年12月28日开盘，迄今已有半年多，但是去年开盘一波热度过了之后卖得似乎并不是太好，据现场销售称，目前所有户型都有剩余，但是75㎡2房户型仅余2户，剩下94㎡/175㎡剩余较多。并且销售透露，在今年年底还会推出A座房源，具体价格面积等信息还未出，但就B座房源去化情况看，如果价格上没有较大的优惠，恐怕还会陷入尴尬的局面。
目前传麒东湖名苑均价是65000元/平方米，据现场销售称可以享97折优惠，由于项目位于5/7号线太安站附近，且紧邻布心路、爱国路、东湖立交等多维立体交通，噪音灰尘影响较大。由于项目是布心片区的小体量楼盘，自带的配套相对较少，周边也以老旧小区为主，所以短期内居住的环境及生活的便利性相对不高。当然，从价格和户型上来看，传麒东湖名苑仍具备一定的优势，适合年轻刚需、刚改家庭。
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粤海城
小编先到达5号线黄贝岭至前海湾方向的太安站，距离太安站654米处是粤海城的营销中心，步行约9分钟。粤海城位于深圳市黄金珠宝产业聚集地水贝-布心商圈，在布心路与东昌路的交汇处，接驳地铁太安站，3线2路立体交通网络快速通达城市内外，是一个以珠宝为主题的多元商业综合体项目。
小编在远处就看到了粤海城的绿网楼体，目测北门地块4栋楼基本封顶了，南面地块和商业综合体正在开挖。其实粤海城属于罗湖旧改的已入市项目——金威啤酒厂旧改。
金威啤酒厂旧改项目主要分三个地块开发建设，分别是位于晓风路以西、紧邻围岭公园的西北地块；太白路以北、东昌路以西的北地块；太白路以南、东昌路以西的南地块。其中首期约11.6万平米为商业公寓，而剩余部分则以商厦为主，包括北区三幢写字楼，及南区一幢高300米的写字楼。
目前主推1栋A座与1栋B座共约11.6万平米的商业公寓，项目已于2018年12月开盘，据现场销售称，69平小户型所剩不多，102平-137平仍有房源。目前整体均价是64000元/平，享受96折及7天付清首付的99折，预计2021年8月毛坯交房，也可选择物业带装修交付，装修费用待定。
粤海城1栋A座2-15层为建筑面积约69-128㎡2-4房公寓；17-31层&33-47层为建筑面积约96-137平米3-4房公寓。1栋B座2-15层为建筑面积约69-128㎡2-4房公寓；17-31层&33-45层为建筑面积约96-137平米3-4房公寓。项目为4梯7户结构，容积率7.26，共1656户，约3000个停车位，总体来说，居住密度较大，舒适感略不足。
项目周边有2公里范围内有十几个规模不一的商场，距离1.6公里处有喜荟城，除此之外整体消费环境偏中低端。不过项目自带约11.5万平商业中心，规划打造为罗湖首个精端艺术商业街区，据现场销售称，该商业中心属开发商完全自持，预计2023年投入使用，所以在5-8年之后，粤海城整体商业氛围会有一个较大的提升。
走访完罗湖的几处旧改和新盘，虽然不少销售给我们在介绍时说楼盘目前销售情况良好甚至火爆，但小编从上周的片区数据来看到，罗湖上周成交套数竟然为0，让人大吃一惊。
以前说起罗湖叫：大罗湖，而现在都叫：老罗湖了。尤其是罗湖的房价，虽然整体均价在5万多，但“4字头”的房价片区也不少，如新秀、泥岗、草埔、清水河这几个区。
而上个月的土拍，地价最高的都在关外。龙华住宅可售楼面地价创6.7万/平米天价，中海光明拿地价4.2万/平米，不知不觉中，光明新区，一个离关内那么远的地方，房价都已经超越关内老城区旧的二手房了，这可能让很多人都无法接受，唏嘘不已。
罗湖这样的老城区落后于新区最主要的原因就是房子太老旧了，街道狭窄，交通拥堵。尤其是作为全市商业底蕴最深厚，商业氛围最活跃的城区，很多住宅楼下就是各种KTV、洗浴中心、夜总会等，这种环境居住起来难免让人感到不适。另外这种老城区已经无地可用，可以说故事已经说完了，只能让人回味，无法让人想象。而且很多老罗湖人还是看重关内生活便利这一优势，不愿意移居关外，所以流动性也较小，加之新楼盘少，很难带动二手房上涨，所以房子越来越老，成交量也越来越少，房价就很难得到提升。
罗湖目前唯一的机会就是旧改，满是泥土的水贝村、拆了一部分的黄贝岭村、历史最为悠久的湖贝村...希望这些旧改能带给罗湖新的血液与活力！
（原标题：踩盘实录丨旧改在拆 新房在建的罗湖为何成交量依然为零？）
